7 Fehler beim Eigenheim, die deine Pension ruinieren können

Keine Zeit? blue News fasst für dich zusammen

• Banken rechnen mit höheren Zinsen, deshalb darf die Hypothek maximal ein Drittel des Einkommens verschlingen.
• Ein Vorbezug aus der Pensionskasse schmälert die spätere Rente und den Risikoschutz.
• Nebenkosten, Unterhalt und Kleingedrucktes werden von vielen unterschätzt und können teuer werden.

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Für viele Schweizerinnen und Schweizer gehört ein eigenes Haus zur Altersvorsorge. Doch Immobilien können schnell zur Belastung werden – insbesondere dann, wenn bei der Finanzierung Fehler gemacht werden. Expertinnen und Experten warnen vor sieben Stolperfallen.

Viele kaufen ein Eigenheim, ohne die sogenannte Tragbarkeitsregel zu kennen. Banken beurteilen die Tragbarkeit anhand eines kalkulatorischen Zinssatzes von rund 5 Prozent plus 1 Prozent Nebenkosten. Die jährlichen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Wer diese Grenze überschreitet, hat Mühe, die Hypothek zu finanzieren – vor allem nach der Pension, wenn das Einkommen sinkt. Laut einer SRF‑Umfrage können nur 15 Prozent der Hauseigentümerinnen und ‑eigentümer im Alter ihre Hypothek ohne zusätzliche Amortisation tragen. 

Ein häufig unterschätzter Aspekt ist der fiktive Zins: Auch wenn die aktuelle Hypothek weniger kostet, rechnet die Bank bei der Tragbarkeitsprüfung mit einem höheren Zinssatz. Wer sich dadurch finanziell übernimmt, wird später Probleme haben, das Haus zu halten. Deshalb solltest du frühzeitig planen, wie du die Hypothek im Alter reduzieren oder deine Einnahmen stabilisieren kannst.

Viele greifen zu langen Festhypotheken, weil sie sich vor steigenden Zinsen schützen wollen. Das VermögensZentrum warnt jedoch vor überlangen Laufzeiten: Wer seine Hypothek über zehn oder mehr Jahre bindet, zahlt oft einen höheren Zinssatz. Zudem wird bei einer vorzeitigen Kündigung eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Alternativ bieten Saron-Hypotheken (variabler Zinssatz) oder eine Mixlösung aus kurzen und längeren Tranchen mehr Flexibilität und oft tiefere Kosten.

Ein weiterer Fehler ist, sich von «Spezialrabatten» blenden zu lassen. Viele Banken gewähren nur scheinbare Rabatte; sie verlangen dann hohe Gebühren für Zusatzleistungen oder koppeln sie an andere Produkte. Ein sorgfältiger Vergleich der effektiven Gesamtkosten – inklusive Spesen – ist entscheidend.

Ein Hauskauf erfordert eine Amortisation von mindestens 20 Prozent Eigenkapital, wovon die Hälfte als «hartes» Kapital, also Erspartes oder aus der Säule 3a, existieren muss. Viele nutzen Pensionskassengelder, um mehr Eigenmittel einzubringen.

Doch wer zu viel amortisiert oder das Vorsorgekapital vorzeitig bezieht, verringert sein Rentenguthaben und senkt die Leistungen für Invalidität und Hinterlassene. Andererseits kann eine zu langsame Amortisation dazu führen, dass die Hypothek im Rentenalter zu hoch ist.

Eine ausgewogene Strategie lautet: So viel amortisieren, dass du die Tragbarkeit erfüllst, aber Vorsorgegelder erst einsetzen, wenn keine anderen Reserven vorhanden sind. Zudem solltest du frühzeitig mit der Bank vereinbaren, wie die Hypothek nach der Pensionierung angepasst wird.

Die Wohneigentumsförderung (WEF) erlaubt es, Pensionskassengelder für den Kauf oder die Amortisation einer selbst genutzten Immobilie zu nutzen. Viele sehen darin eine günstige Finanzierungsquelle. Doch das hat Folgen: Ein Vorbezug verringert das Alterskapital und reduziert die zukünftige Rente sowie die Leistungen für Hinterlassene und Invalidität.

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Alternativ kann man die Vorsorgegelder verpfänden. Dabei bleiben sie in der Pensionskasse, erhöhen jedoch das Pfand für die Bank. So werden zwar die zukünftigen Leistungen nicht geschmälert, aber die Hypothekarsumme steigt und damit die Zinskosten

Wer das aus Unwissenheit falsch entscheidet, zahlt entweder höhere Zinsen oder riskiert Versorgungslücken im Alter.

Für den Einsatz von Pensionskassengeldern braucht man die schriftliche Zustimmung des Ehepartners oder eingetragenen Partners. 

Einige Paare vergessen dies und erleben unangenehme Überraschungen, wenn die Pensionskasse den Antrag ablehnt.

Ausserdem solltest du gemeinsam planen, wie die Hypothek nach der Pensionierung getragen wird – etwa durch den Verkauf des Hauses, eine Teilvermietung oder ein Reverse Mortgage. Ohne klare Strategie drohen Streit und finanzielle Engpässe.

Beim Immobilienkauf rechnen viele nur mit Hypothek und Amortisation. Nebenkosten wie Steuern, Versicherungen und Unterhalt werden oft vergessen. Das VermögensZentrum beziffert die jährlichen Unterhaltskosten auf rund 1 Prozent des Immobilienwerts. 

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Hinzu kommen steigende Energiekosten und Renovationen. Wer dafür keine Rückstellungen bildet, muss im Alter teure Kredite aufnehmen oder das Haus verkaufen. Es lohnt sich, frühzeitig einen Erneuerungsfonds anzulegen und regelmässig zu sparen.

Hypotheken sind komplex. Viele unterschreiben Verträge, ohne das Kleingedruckte zu lesen. Die Folge können hohe Gebühren, unflexible Kündigungsfristen und schlechte Konditionen sein.

Laut dem Vermögenszentrum ist eine der grössten Risiken, einseitige Bankklauseln zu akzeptieren – etwa dass die Bank die Hypothek vorzeitig kündigen kann oder variable Gebühren verlangt.

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