Immobilien Abschwächung beim Wohnungsbau erwartet

Die Bauwirtschaft muss den Gürtel wohl schon in absehbarer Zeit enger schnallen. Denn das in den vergangenen Jahren stark gestiegene Angebot an Mietwohnungen dürfte sich bald negativ auf die Bautätigkeit auswirken, zumal wenn die Zinsen wieder steigen.

Aktuell geben insbesondere die steigenden Überangebote auf dem Mietwohnungsmarkt Anlass zur Sorge, wie die Credit Suisse in ihrem am Donnerstag publizierten Immobilienmonitor zum zweiten Quartal 2019 schreibt. Spätestens dann, wenn die Zinsen dereinst wieder stiegen, dürfte es hier zu einer Korrektur kommen und die Umsätze aus dem Wohnungsbau dürften deutlich nachlassen.

Wohnungsbau dürfte bald nachlassen

Der bereits seit 15 Jahren dauernde Aufwärtstrend in der Bauwirtschaft werde früher oder später enden, so das Fazit der CS. Deren Ökonomen gehen zwar derzeit noch nicht von einer anhaltenden Trendwende aus, rechnen aber dennoch bereits für die kommenden Quartale mit einer gewissen Abschwächung des Wohnungsbaus. Darauf deute die bereits im zweiten Semester 2018 deutlich zurückgegangene Zahl der Baubewilligungen für Wohneinheiten.

Die auf mittlere und längere Frist grössten Chancen im Hochbau sieht die Credit Suisse beim «Bauen im Bestand», das heisst bei Umbau, Sanierungen und Ausbau. Der Anteil dieser Bautätigkeiten sei so gross wie nie zuvor in den vergangenen 25 Jahren und einiges spreche für eine Fortsetzung dieses Trends, so etwa der zunehmende Stellenwert der Nachhaltigkeit, die geringere Zinssensitivität oder die knappen Baulandreserven.

Der sich mittelfristig abzeichnende Rückgang im Neubaugeschäft dürfte dadurch gemäss den CS-Ökonomen nur teilweise kompensiert werden.

Abschaffung Eigenmietwert nur bei tiefen Zinsen attraktiv

Weiter ist die Bank der Frage nachgegangen, wie sich die Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentum auswirken wird. Bekanntlich befinden sich für den angepeilten Systemwechsel in der Besteuerung von Wohneigentum fünf verschiedene Varianten in der Vernehmlassung. Gemeinsam sei diesen, dass der Eigenmietwert bei vom Eigentümer bewohnten Erstwohnungen nicht mehr besteuert würde, gleichzeitig aber auch die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten entfallen sollen. Die Varianten unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Frage, inwieweit Zinskosten dennoch in Abzug gebracht werden dürften.

Laut der CS sind die Varianten nicht einfach zu durchschauen und ihre effektive Steuerlast hängt unter anderem von der Vermögensstruktur des Eigentümers sowie vom aktuellen Zinsniveau ab. Verschiedene Modellrechnungen liessen aber den Schluss zu, dass der typische Eigentümer beim heutigen Zinsniveau in sämtlichen Varianten besser wegkäme als im aktuellen System. Umgekehrt wären Eigentümer bei hohen Zinsen in allen Varianten schlechter gestellt.

«PropTechs» etablieren sich

Ein spezielles Kapitel des Immobilienmonitors ist dem Aufkommen von technologieaffinen Start-ups in der Immobilienbranche gewidmet. Der Begriff «PropTech» (von Property Technology) für diese Dienstleistungsunternehmen sei mittlerweile vielen geläufig und diese Branche stehe in voller Blüte. Nach anfänglichem Zögern nutze mittlerweile eine grosse Mehrheit der Akteure in der Immobilienwirtschaft die Dienste der PropTech-Unternehmen in der einen oder anderen Form.

Die Bäume wachsen aber noch nicht in den Himmel. Das Ertragspotential der PropTech-Branche sei zwar «enorm», der Weg dahin aber noch weit, resümiert die CS. Zumal sich die Euphorie der Gründungsphase der einzelnen Unternehmen in vielen Fällen dem Ende zuneige. Viel Potential sieht die Bank beim wechselseitigen Verständnis zwischen den PropTechs und den etablierten Immobiliendienstleistern. Interessant sei die Frage, ob die PropTech-Branche bei einer verstärkten Kooperation mit den Etablierten eigenständig bleiben werde, oder ob es zu einer Verschmelzung der beiden Bereiche komme.