Börsengang Ina Invest macht heuer ersten Börsengang

Mit der Ina Invest Holding steht am (heutigen) Freitag an der Schweizer Börse SIX der erste Börsengang des laufenden Jahres an. Die Implenia-Abspaltung wagt den Gang aufs Parkett.

Das Immobilienunternehmen will Investoren an der dynamischen Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes teilhaben lassen. Der Ausgabepreis der Anteile erreichte den auf 22,42 Franken festgelegten Maximalbetrag, wie es in einer Mitteilung hiess. Damit kommt das Unternehmen auf einen Marktwert von knapp 200 Millionen Franken.

Verglichen mit den Schwergewichten auf den hiesigen Immobilienmarkt ist Ina Invest mit einem Portfoliowert von rund 300 Millionen Franken ein eher kleiner Akteur. Die Liegenschaftsbestände von SPS (11,8 Milliarden Fr.), PSP (8,0 Milliarden) oder Allreal (4,4 Milliarden) bewegen sich in deutlich höheren Regionen.

Doch das soll sich ändern. Bis 2027 wird ein Portfoliowert von rund 2 Milliarden angepeilt. Ina Invest will durch die Weiterentwicklung und Fertigstellung von bestehenden Projekten sowie kontinuierliche Zukäufe kräftig wachsen. Finanziert werden soll das Wachstum durch den Verkauf etwa von Eigentumswohnungen oder durch weitere Kapitalerhöhungen.

Ausgewogenes Portfolio in städtischen Zentren

Das Ina-Portfolio besteht zunächst nur aus Neubau-Entwicklungsprojekten mit einem hohen Mischnutzungsanteil. Das Verhältnis von Wohnungen und Gewerbe sei ausgewogen, und der Schwerpunkt liege auf erstklassigen Lagen in Zürich, Winterthur, Basel, Lausanne oder Genf, betont das Unternehmen.

Zu den prominenteren Projekten zählen etwa das Quartier «Lokstadt» in Winterthur mit verschiedenen Gebäuden oder die Arealentwicklung Tivol in Neuenburg mit Wohnungen, Büroflächen sowie Gastronomie und Kultur.

Teil der «Story» ist auch die weiterhin enge Zusammenarbeit mit Implenia. Mit der Abspaltung will Implenia zwar seine Entwicklungsprojekte neuen Investoren öffnen, behält aber einen gewichtigen Anteil und bindet die Projekte über Verträge und Dienstleistungen an das eigene Geschäft.

Kompliziertes Konstrukt

Die Konstruktion der Implenia-Abspaltung ist recht kompliziert. Der Baukonzern lagert rund die Hälfte seines Portfolios an Ina Invest Ltd. aus. An die Börse geht aber nur deren Holding.

Rund 75 Prozent der insgesamt rund 8,9 Millionen Ina-Aktien gehen beim IPO an die Implenia-Aktionäre. Dabei werden als Sachdividende 3,69 Millionen Titel direkt an sie ausgeschüttet. In einer Kapitalerhöhung wurden ihnen über Bezugsrechte weitere 5,17 Millionen Stück offeriert, von denen rund 59 Prozent gezeichnet wurden.

Der Rest der Ina-Aktien wurde Investoren offeriert. Bereits im Vorfeld hatte der Versicherungskonzern Swiss Life Interesse an bis zu 15 Prozent an der Ina Holding bekundet und eine Order im Volumen von 30 Millionen Franken zugesichert. Damit dürften nur noch knapp 10 Prozent an andere Investoren gegangen sein.

Nach Abschluss dieser Transaktionen wird die Holding rund 57 Prozent an Ina Invest halten und Implenia rund 43 Prozent.

Abspaltung auf Druck der Aktionäre

Implenia hatte sich lange gegen eine Aufspaltung gewehrt. Im vergangenen Jahr nahm dann der Druck zu, als die aktivistische Beteiligungsgesellschaft Veraison bei Implenia einstieg und später mit dem Grossaktionär Max Rössler und seiner Beteiligungsgesellschaft Parmino zusammenspannte.

Im Oktober hatte dann Implenia seine Pläne für eine Teil-Abspaltung von einem Viertel des Portfolios an einer Investorenkonferenz präsentiert. Nachdem sich der Implenia-Verwaltungsrat und Aktionär Rössler auf diesen Weg geeinigt hatten, warf Veraison das Handtuch und stieg bei Implenia wieder aus.

Der Implenia-Aktie hatten die Abspaltungspläne Ende Februar deutlichen Auftrieb verliehen und der Kurs stieg von rund 40 Franken im Hoch bis auf 52,50 Franken. Danach ging es mit dem allgemeinen Kurseinbruch durch die Corona-Krise im März bis auf 28 Franken hinab. Am Donnerstag schlossen Implenia auf 37,62 Franken.