4500 Franken Miete Luxus-Townhouses in Baden finden kaum Abnehmer 

Nach zwei Jahren Bauzeit ist die Liegenschaft an der Badstrasse in Baden komplett erneuert. Während die meisten Wohnungen rasch vermietet wurden, bleiben die fünf Townhouses für rund 4500 Franken Monatsmiete bislang grösstenteils leer – trotz Gratis-Monaten als Anreiz.

Samuel Walder

15.02.2026, 19:31

15.02.2026, 19:48

Samuel Walder

Wo einst das Traditionsgeschäft Ledergerber Mode Kundschaft anzog, glänzt heute eine rundum erneuerte Liegenschaft: Badstrasse 28/30 in Baden präsentiert sich nach zweijähriger Bauzeit komplett transformiert. Seit Dezember ist das Gebäude bezugsbereit – doch ausgerechnet bei den teuersten Einheiten harzt es.

Insgesamt investierte der Eigentümer, ein Immobilienfonds der UBS, 19,3 Millionen Franken in das Projekt. «Es war ein äusserst komplexes Bauprojekt in einer Ensembleschutzzone», sagt Fondsmanager Samuel Egger gegenüber der «Aargauer Zeitung» bei einem Rundgang. Das Haus stammt ursprünglich aus dem Jahr 1820. Nummer 28 wurde abgebrochen und neu erstellt, Nummer 30 als Bestandsbau saniert.

18 Wohnungen, Büros – und 1160 Quadratmeter Ladenfläche

2009 hatte der Fonds – damals noch unter dem Dach der Credit Suisse – die Liegenschaft von Ledergerber übernommen. Das Modegeschäft blieb bis Sommer 2023 an der Badstrasse und zog danach an die Weite Gasse. Eine Rückkehr ist nicht geplant.

Ab November 2023 folgten Rückbau, Sanierung und Ersatzneubau mit Erweiterungsbau entlang der Oelrainstrasse. Entstanden sind 18 Wohnungen, fünf Büros mit insgesamt 276 Quadratmetern (über die Hälfte bereits vermietet) sowie 1160 Quadratmeter Ladenfläche im Erd- und Untergeschoss.

Die 13 kleineren Wohnungen an der Badstrasse – zwischen 1½ und 4½ Zimmer – waren schnell vergeben. «Alle Einheiten sind vermietet und die Mieterinnen und Mieter sind im Dezember eingezogen», sagt Egger. Die Bewohnerschaft sei altersmässig breit durchmischt.

4500 Franken Miete – und drei Monate gratis

Ganz anders sieht es im Neubau entlang der Oelrainstrasse aus. Dort führen Wege durch einen neu gestalteten Innenhof zu fünf mehrstöckigen Townhouses mit je rund 100 Quadratmetern Wohnfläche. Zwei WCs, eines mit Dusche, eigene Waschmaschine und Tumbler, grosszügige Küche, helles Wohnzimmer mit Blick auf die Limmat – vier Einheiten erstrecken sich über drei Etagen und verfügen über eine eigene Terrasse.

Seit März 2025 sind die Townhouses auf dem Markt, bezugsbereit wären sie seit Dezember. Doch die Nachfrage bleibt verhalten. Seit rund einem Monat lockt man deshalb mit einem Anreiz: Wer bis Mitte Februar unterschreibt, erhält die ersten drei Monate mietzinsfrei – ein Rabatt von rund 13’500 Franken. «Solche Massnahmen sind üblich, wir reagieren so auf den Markt», sagt Egger. Immerhin eines der Häuser ist bereits vermietet.

Er räumt ein: «Ab einem gewissen Preis wird die Luft automatisch dünner. Wer ein grösseres Budget hat, hat auch mehr Auswahl.» Am Mietzins wolle man vorerst jedoch nicht rütteln. Klar sei aber: Leerstand liege nicht im Interesse des Fonds.

Toplage – aber anspruchsvolles Konzept

Egger betont die Lage: Zwei Minuten zum Bahnhof, «man ist extrem schnell in Zürich». Gerade für Pendlerinnen und Pendler sei das attraktiv. Zwar gibt es insgesamt elf Parkplätze für Wohnen und Gewerbe, doch das Konzept setzt klar auf den öffentlichen Verkehr.

Nicht jeder könne allerdings mit dem offenen Grundriss und den Schiebetüren statt klassisch abgetrennter Zimmer etwas anfangen. Deshalb wurde eines der Townhouses möbliert, um bei Besichtigungen das Raumgefühl besser zu vermitteln. «Man spürt den Raum anders und bekommt ein Gefühl, wie es aussehen könnte.»

Dass in der Badener Altstadt hohe Mieten verlangt werden, zeigt ein Beispiel ganz in der Nähe: Eine 4½-Zimmer-Maisonette-Wohnung am Theaterplatz 12 war im Mai 2025 für 5675 Franken pro Monat ausgeschrieben.

Erdgeschoss gefragt, Untergeschoss bremst

Auch bei den 1160 Quadratmetern Ladenfläche ist Geduld gefragt. Die Miete sei Verhandlungssache, sagt Egger – abhängig davon, ob jemand die Flächen als Gesamtpaket oder getrennt übernehmen wolle. Jede Einheit umfasst jedoch Erd- und Untergeschoss.

«Die Erdgeschossfläche allein wäre sehr attraktiv. Die hätten wir schon vermietet, aber zusammen mit dem Untergeschoss gestaltet sich die Situation anspruchsvoller», erklärt Egger.

Inzwischen hat die Tivoli Real Estate Management AG die Vermarktung übernommen. Zuvor war eine andere Firma zuständig. «Mit dem Wechsel wollten wir zusätzliche Retail-Erfahrung und frischen Wind hineinbringen», sagt Egger. In einer Kleinstadt wie Baden sei der Mietermix schwieriger zu steuern als in einem Einkaufszentrum wie dem Shoppi Tivoli, wo er ebenfalls involviert ist. Entlang der Badstrasse dominieren derzeit Modegeschäfte.

Trotz allem bleibt Egger optimistisch: «Es braucht einfach Zeit und Geduld.»

Ob die Townhouses für 4500 Franken bald neue Bewohner finden – oder der Markt doch noch ein Machtwort spricht –, wird sich zeigen.