Erhöhung um bis zu 64 Prozent Berner Pensionskasse stellt Mieter auf die Strasse – um Rendite zu steigern

In Bern häufen sich Kündigungen wegen geplanter Mietzinserhöhungen – auch ohne Sanierung. Die Personalvorsorgestiftung der Burgergemeinde verteidigt ihr Vorgehen, der Mieterverband spricht von Missbrauch.

Samuel Walder

20.01.2026, 13:16

Samuel Walder

Für einen Mieter aus Bern kam die Kündigung überraschend. «Warum hat die Verwaltung nicht zuerst mit den Betroffenen gesprochen?», wird er von der «Berner Zeitung» zitiert. Im vergangenen Sommer erhielt er – zusammen mit mehreren anderen Mietparteien – die Kündigung für seine Wohnung im Berner Länggassquartier, gültig per Ende Juli 2026.

Anders als bei vielen aktuellen Fällen in der Stadt Bern steht keine Sanierung der Liegenschaft bevor. Der Grund für die Kündigungen liegt vielmehr in der Absicht der Eigentümerschaft, die Mietzinse an das orts- und quartierübliche Niveau anzupassen, heisst es in der «Berner Zeitung». Der Mieter hat die geplante Erhöhung demnach bei der Schlichtungsstelle angefochten.

Bis zu 60 Prozent unter Marktpreis

Die betroffene Liegenschaft gehört der Personalvorsorgestiftung der Berner Burgergemeinde. Als Pensionskasse sei sie verpflichtet, «ihre Gelder möglichst sorgfältig und damit marktkonform und nachhaltig anzulegen», wird eine Sprecherin im Bericht zitiert. Deshalb habe die Stiftung ihr gesamtes Immobilienportfolio überprüft. Dabei habe sich gezeigt, dass die Mietzinse im Länggassquartier «nicht mehr marktüblich» seien.

Konkret seien die Mieten der 2-Zimmer-Wohnungen mit Mansarde teilweise knapp 60 Prozent unter dem marktüblichen Niveau. Eine Anpassung während laufender Mietverträge sei rechtlich nicht möglich gewesen. Deshalb habe man sieben Mietparteien bereits im Sommer die Kündigung ausgesprochen – mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr.

Ziel sei eine durchschnittliche Erhöhung von 41 Prozent gewesen. Wohnungen, die bisher 929 Franken pro Monat kosteten, werden ab August neu für 1310 Franken vermietet.

Weitere Kündigungen in Liebefeld und im Brückfeld

Nach demselben Muster ging die Stiftung auch bei weiteren Liegenschaften vor: an der Sägemattstrasse in Liebefeld sowie an der Brückfeldstrasse in Bern. In Liebefeld erhielten vier Mieterschaften, im Brückfeld sieben Mietparteien die Kündigung.

Die Vierzimmerwohnungen im Liebefeld lagen laut Stiftung 50 Prozent unter dem marktüblichen Zins. Die Mieten wurden dort um durchschnittlich 41 Prozent von 1223 auf 1730 Franken erhöht.

Noch grösser war die Diskrepanz an der Brückfeldstrasse: Dort lagen einzelne Mieten sogar bis zu 90 Prozent unter dem Marktwert. Die Miete für 3½-Zimmer-Wohnungen mit Mansarde steigt dort von 1280 auf 2100 Franken pro Monat, was einer Erhöhung von 64 Prozent entspricht.

Mieterverband spricht von Missbrauch

Der Mieterverband Kanton Bern kritisiert das Vorgehen scharf. «Kündigungen zum Zweck der Mietzinserhöhung sind missbräuchlich», sagt Geschäftsführerin Sabina Meier zur «Berner Zeitung». Damit würden Eigentümer die Schutzmechanismen des Mietrechts aushebeln und auf «Angstmacherei» setzen.

Sollte sich diese Praxis durchsetzen, müssten «alle Mieterinnen und Mieter in langfristigen Mietverhältnissen befürchten, über Kündigungsandrohungen zu höheren Mietzinsen gezwungen zu werden». Der Mieterverband ruft Betroffene deshalb dazu auf, sich gegen solche «erpresserischen Machenschaften» zu wehren und Kündigungen anzufechten.

Rechtlich zulässig – aber umstritten

Juristisch ist das Vorgehen jedoch gedeckt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die auf einen Leitentscheid aus dem Jahr 1994 zurückgeht, gelten Kündigungen zur Ertragsoptimierung laut Eva Bachofner, Lehrbeauftragte für Mietrecht an der Universität Bern, «in der Regel nicht als Rechtsmissbrauch».

Eine Kündigung sei insbesondere dann zulässig, «wenn der aktuell sehr günstige Mietzins keine rechtlich zulässige Nettorendite ermöglicht», also nicht den orts- und quartierüblichen Mieten entspricht. In den hochpreisigen Quartieren Länggasse und Brückfeld dürfte diese Voraussetzung erfüllt sein.

Gleichzeitig sei diese Praxis umstritten. In neueren Urteilen werde regelmässig darauf hingewiesen, dass Kündigungen zur Ertragsoptimierung faktisch eine Umgehung der Regeln zur Mietzinserhöhung darstellen könnten. «Die Diskrepanz zwischen seiner Entscheidpraxis und den gesetzlichen Regeln der Mietzinserhöhung ist dem Bundesgericht bekannt», sagt Bachofner zur «Berner Zeitung». Einen endgültigen Klärungsentscheid habe das Gericht bislang jedoch nicht gefällt.