Preisdruck steigt Ohne 270’000 Franken Jahreslohn wird das Eigenheim zum Wunschtraum

Immobilien werden wieder teurer, das Angebot bleibt knapp. Und während die Banken mit 5-Prozent-Zinsen rechnen, können selbst gutverdienende Haushalte oft nicht mithalten. Der Weg ins Eigenheim? Für viele versperrt.

Samuel Walder

15.04.2025, 10:02

15.04.2025, 15:25

Samuel Walder

Kaufen statt mieten? Klingt verlockend – und ist wieder günstiger! Dank gesunkener Hypothekarzinsen schien der Weg ins Eigenheim zuletzt wieder offener. Doch der Schein trügt: Während die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen durch die Decke geht, bleibt das Angebot gering. Die Folge: Die Preise steigen – und mit ihnen die Frustration der Suchenden. 

Seit dem Sommer 2023 haben Suchabos auf Immobilienplattformen um satte 30 Prozent zugelegt, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt Mangelware. Die Löhne können mit den Preisen längst nicht mehr Schritt halten – und die Tragbarkeitsregeln der Banken werden zum Stolperstein für viele, wie der «Tages Anzeiger» berichtet.

Wer verdient schon 270’000 Franken?

Für ein Haus im Wert von 1,5 Millionen Franken mit 20 Prozent Eigenkapital muss man laut Faustregel rund 270’000 Franken brutto jährlich verdienen. Warum? Weil Banken bei der Hypothek mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent rechnen, plus 1 Prozent Amortisation und 1 Prozent Unterhalt. Diese Vorgaben drücken selbst gutverdienende Haushalte oft aus dem Markt.

Immobilienmarkt im AufwindWohneigentum legt zu – doch bei Renditeobjekten herrscht Flaute

Eine aktuelle UBS-Studie zeigt: Wer 200’000 Franken pro Jahr verdient, kann sich nur noch knapp die Hälfte aller Immobilienangebote leisten – und das meist nicht mal in Zürich selbst. In Orten wie Nürensdorf, Bonstetten oder Hüttikon heisst es: Hypothek? Fehlanzeige.

Erbvorbezug oder Darlehen – sonst bleibt nur das Umland

Laut UBS-Ökonom Maciej Skoczek bleibt vielen nur der Weg über familiäre Hilfe: Erbvorbezüge oder zinsfreie Darlehen werden häufiger zur Bedingung für den Immobilienkauf. Und wer diese Option nicht hat? Der muss raus aus der Stadt – etwa nach Elgg, Bauma oder Aarau.

Die Stadt Zürich und ihre Agglomerationen sind für viele unerschwinglich geworden. Im Aargau und Thurgau sieht es besser aus: Städte wie Baden und Aarau bieten gute Infrastruktur, Freizeitwert und Erreichbarkeit – zu noch halbwegs tragbaren Preisen.

Neben der Zinspolitik spielen auch andere Faktoren eine Rolle. Die UBS rechnet bis 2030 mit einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 1 Prozent – das treibt die Preise zusätzlich an. Besonders in Zürich, wo viele Unternehmen angesiedelt sind, zieht die Nachfrage weiter an, während die Bautätigkeit nicht Schritt hält.

5-Prozent-Hürde bleibt – trotz tiefer Zinsen

Der kalkulatorische Zins von 5 Prozent bleibt bestehen – auch wenn die tatsächlichen Hypozinsen gefallen sind. Laut Skoczek sei das wichtig, um Zahlungsausfälle zu verhindern und die Stabilität des Marktes zu sichern. Aber klar ist auch: Diese Hürde schliesst viele vom Eigenheim-Markt aus.

Und der Trend? Weiter steigend. Die UBS erwartet für 2025 Preiszuwächse von 3 Prozent bei Eigentumswohnungen und 4 Prozent bei Einfamilienhäusern. Wer sich also jetzt kein Haus leisten kann, wird es künftig wohl noch schwerer haben.

Die Bank kann ein Hindernis sein

Wie blue News bereits berichtete, sind die Banken aber auch ein Gegenspieler für Menschen, die sich ein Eigenheim wünschen. Rolf Wirnsberger ist Broker-Owner bei der Immobilienfirma Remax und sieht den Wandel im Bankenwesen deutlich: «Heute sind es die Banken, die entscheiden. Die haben sich etwas gemässigt, bei der Vergabe von Hypotheken. Das liegt an verschiedenen Faktoren.»

Der Kontakt zwischen Bankkunden und Bankmitarbeiter sei nicht mehr so persönlich: «Heute bearbeitet jemand aus dem Backoffice Hypothekenvergaben.» Zusätzlich seien die Ansprüche auf einen Bezüger einer Hypotheke von der Bank gestiegen.