Immobilien Zürcher Wohneigentümer müssen mit deutlich höheren Steuern rechnen

Wer im Kanton Zürich ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss sich ab 2027 auf deutlich höhere Steuerrechnungen gefasst machen. Grund: Der Kanton bewertet wegen der stark gestiegenen Immobilienpreise alle Liegenschaften neu. Die Regierung schlägt nun vor, wieder eine Härtefallregelung einzuführen.

«Mit diesem Geschäft werden wir keinen Blumenstrauss gewinnen», sagte der Zürcher Finanzdirektor Ernst Stocker (SVP) am Dienstagnachmittag vor den Medien. Er machte auch kein Geheimnis daraus, dass er es bedauert, dass auf Bundesebene noch immer keine Entscheidung über die Abschaffung des Eigenmietwerts gefallen ist.

Aber, so betonte Stocker, die Zürcher Weisung zur Bewertung der Liegenschaften und zum Eigenmietwert habe so oder so überarbeitet werden müssen. Denn: Zwei Gerichtsentscheide besagten, dass viele Liegenschaften im Kanton unterbewertet seien. Die letzte Immobilien-Neubewertung fand 2009 statt, seither explodierten die Preise. Eine nach den Gerichtsurteilen in Auftrag gegebenes Fachgutachten bestätigte den Befund.

Härtefallregel wieder einführen

Mit der Neubewertung müssen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer im Kanton Zürich künftig teils deutlich höhere Steuern bezahlen. Laut Stocker werden die Vermögenssteuerwerte um durchschnittlich 48 Prozent ansteigen. Weiter steigen die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser im Schnitt um 11 Prozent, für Stockwerkeigentum durchschnittlich um 10 Prozent. Je nach Haustyp und Region sei die Steigerung unterschiedlich, sagte Stocker.

Für gewisse Haushalte sei dieser Anstieg markant, sagte der Finanzdirektor. Deutlich mehr Haushalte stünden dann wohl vor finanziellen Herausforderungen. «Aus diesem Grund will der Regierungsrat die Härtefallregelung auf kantonaler Ebene wieder einführen», sagte Stocker. Eine solche wurde erst 2023 abgeschafft. Es solle niemand das Eigenheim verlassen müssen wegen des höheren Eigenmietwerts, so der Finanzdirektor.

Die Härtefallregelung soll als Übergangslösung dienen, bis eine allfällige Gesetzesgrundalge auf Bundesebene in Kraft tritt. Wie viele Personen von der Härtefallquote betroffen sein werden, konnte Stocker nicht sagen: «Vielleicht zwei oder drei Prozent, aber genau wissen wir es nicht.» Die Eigenheimquote liegt im Kanton Zürich bei knapp 27 Prozent.

Neue Bewertungen kommen Anfang 2027

Die neue Weisung soll Anfang 2026 in Kraft treten. Das heisst, die steuerpflichtigen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer werden die neuen Liegenschaftsbewertungen Anfang 2027 zusammen mit der Steuererklärung 2026 per Post erhalten. Die Gemeindesteuerämter sind für die einzelnen Bewertungen zuständig, wie Harry Müller vom kantonalen Steueramt sagte.

Für die Bewertung sind verschiedene Lageklassen ausschlaggebend. Für jede Zürcher Gemeinde wurden die Landwerte und Lageklassen neu ermittelt. Neu gibt es beispielsweise für die Stadt Zürich neun statt sieben Lageklassen, für Winterthur sieben statt fünf.

Zur Berechnung des Eigenmietwerts von Einfamilienhäusern und Wohnungen wird zudem neu nicht mehr ein einheitlicher, sondern ein pro Gemeinde geltender Ableitungssatz festgelegt. Damit könne den unterschiedlichen regionalen Entwicklungen Rechnung getragen werden, sagte Müller.

Mehreinnahmen von 85 Millionen Franken

Die neuen Bewertungen spülen dem Kanton Mehreinnahmen in die Kasse. Das kantonale Steueramt schätzt, dass der Kanton von 45 Millionen Franken bei der Einkommenssteuer und 40 Millionen Franken bei der Vermögenssteuer profitieren wird. Das selbe gilt für die Gemeinden.

«Wegen der Mehreinnahmen machen wir diese Neubeurteilungen nicht», beteuerte Stocker. Klar seien 85 Millionen Franken «ein Haufen Geld», sagte er. Machte aber den Vergleich: Sie entsprächen gut einem Prozent des jährlichen Steuerertrags des Kantons Zürich. Die neue Weisung sei vor allem rechtlich notwendig.