Immobilier Investir dans la pierre reste attrayant

Alors que les taux zéro ou négatifs pourraient rester la norme encore longtemps, les investissements dans l'immobilier demeurent très attrayants. Mais les problèmes s'accumulent avec des prix «découplés des fondamentaux» et des taux de vacance de plus en plus élevés.

Au vu des politiques monétaires très accommodantes menées par les principales banques centrales, dont la BNS, «encore plus de capitaux vont aller vers le secteur de l'immobilier et pousser les prix vers le haut», a averti jeudi Credit Suisse dans une étude.

«Le super-cycle sur le marché de l'immobilier entame ainsi une nouvelle prolongation», l'activité de construction restant à un niveau élevé entraînant une «surproduction de logements», a ajouté la banque aux deux voiles dans sa publication Moniteur de l'immobilier.

Cette situation va faire progresser les taux de vacance, qui mesurent le nombre de logements vides sur l'ensemble du parc immobilier. Les appartements vacants ont encore augmenté cette année de 3029 à un total de 75'323 unités non occupées, tous dans le segment de la location. Sur un an, le taux de vacance des logements à la location est ainsi passé de 2,55% à 2,64% en moyenne nationale. Mesuré à l'ensemble du parc immobilier, ce taux se situe à 1,66% au 1er juin.

Si le nombre de logements vides continue d'augmenter, la progression a cependant ralenti la cadence. Sur les cinq dernières années, les hausses se situaient ainsi autour de 5000 à 8000 logements vides par an.

Taux de vacance attendu en hausse

Dans l'accession à la propriété, le taux de vacance a par contre enregistré un léger repli – le premier depuis 2011 – reculant d'à peine 0,01 point de pourcentage à 0,58% au troisième trimestre 2019. Ce segment immobilier a été porté par des taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas et une bonne situation économique.

Parmi les régions les plus affectées par les logements vides se trouvent les cantons de Soleure, la Thurgovie et le Tessin, où les taux de vacance dépassant 3%, alors que certaines communes du Valais et de l'Argovie ont réussi à améliorer la situation.

Le canton italophone fait face un taux de vacance particulièrement élevé de 4,44%, en raison du recul démographique observé depuis deux ans et d'une faiblesse conjoncturelle survenue après plusieurs années de croissance. Le marché des logements en propriété semble par contre se stabiliser.

L'Arc lémanique, le canton de Zurich et des parties de la Suisse centrale ont quant à eux réussi à stabiliser la situation.

Le plus faible taux de vacance a été enregistré à Zurich (0,14%) et Lausanne (0,36%), tandis que celui de Genève est resté stable (0,63%). Il a par contre augmenté à Berne (0,56%) et Bâle (1,0%).

Face à cette situation sur le marché de l'immobilier de rendement – que le Banque nationale suisse ne cesse de pointer du doigt – le secteur bancaire a décidé de serrer la vis à partir de l'année prochaine pour les prêts accordés et l'apport en fonds propres.

Si ces mesures pourraient freiner des investisseurs privés et de petites sociétés immobilières, elles risquent de n'avoir qu'un impact limité sur les autres gros acteurs qui font face aux taux négatifs.

Malgré le resserrement des règles en matière de financement, le taux de vacance dans l'immobilier de location devrait continuer de grimper vers 3%, ont pronostiqué les spécialistes de Credit Suisse.