Immobilier Nouvelle baisse en vue pour les prix des loyers en 2018

Zurich

Après un repli de 0,4% au 1er semestre 2017, les prix des logements en location devraient encore fléchir de 1% en Suisse l'an prochain. Généralisé à l'ensemble du pays, ville de Zurich exceptée, le mouvement de baisse devrait être le plus sensible en Valais.

Depuis près d'un an, le thème des logements vacants représente une préoccupation majeure pour la branche, constate le cabinet de conseils Wüest Partner dans l'édition d'automne de son rapport "Immo-Monitoring" publiée jeudi. Actuellement, un niveau record de 64'900 objets inoccupés, dont 82% d'appartements en location, a été atteint.

Et la hausse devrait se poursuivre l'an prochain. Les importants investissements réalisés dans la construction, favorisés par le bas niveau historique des taux d'intérêt, contrastent avec la baisse de la demande finale de logements locatifs.

Si un certain taux de vacance profite de manière générale au marché immobilier, notamment en tant que réserve de fluctuation dans le cadre de rénovations, les spécialistes de Wüest Partner jugent malgré tout la récente hausse préoccupante. La Suisse, qui affiche un taux de logements vides de 1,47% faible en comparaison internationale, a en effet besoin d'une réserve moindre que d'autres pays.

Peu de logements inhabitables

Cette nécessité moindre reflète notamment un taux de déménagement en hausse constante. Elle illustre aussi un parc de logements d'une qualité particulièrement élevée, de sorte qu'une très faible part demeure vacante parce qu'inhabitable.

Enfin, les distances entre la plupart des lieux d'habitation et les divers centres économiques restent faibles en comparaison internationale. Les personnes qui changent d'emploi ne sont pas nécessairement obligées de déménager.

Toutefois, les disparités régionales en matière de surfaces vacantes demeurent considérables et ces écarts tendent à se creuser. A 0,21%, le taux le plus faible est observé à Zurich, le plus fort revenant à la haute Argovie (5,15%). L'Argovie, Soleure, Fribourg et le Bas-Valais affichent des taux élevés.

Et une nouvelle hausse du nombre de logements disponibles se profile, au vu d'une activité de construction demeurant forte. En Suisse romande, les locataires des régions de la Gruyère, du Gros-de-Vaud, de Morges, de Lausanne, de Vevey (VD) et de Neuchâtel vont particulièrement en profiter.

Evolution favorable aux locataires

Cela devrait aussi être le cas dans la Sarine, à Aigle (VD) et à La Chaux-de-Fonds (NE). Dans ces régions, non seulement les taux de vacance dépassent la moyenne helvétique, mais l'activité de construction dans le neuf est supérieure à la moyenne des deux dernières années.

Dans un contexte d'offre accrue et de demande stagnante, le marché suisse des logements locatifs va poursuivre son évolution favorable aux locataires. Certes, les loyers ont augmenté depuis l'an 2000 (+22% entre 2007 et 2017) pour atteindre un pic en 2015, mais ce niveau était inférieur de 23,7% au record historique de 1991.

Dorénavant les loyers chutent, une baisse de 2,2% ayant été enregistrée ces deux dernières années. Les communes touristiques ont affiché le repli le plus marqué, soit 8,6%. Les diminutions se sont également révélées fortes dans les régions aisées et fiscalement avantageuses (-6,2%), de nombreux ménages ayant accédé à la propriété.

Le mouvement de baisse devrait se poursuivre l'an prochain, notamment pour les logements de taille moyenne (3 à 4,5 pièces). Ceux de petite taille, jusqu'à un maximum de 2,5 pièces restent très demandés, tout comme ceux de 5 pièces affichant un prix abordable.

Baisse généralisée

Depuis septembre, bien des ménages paient 2,91% de loyer en moins pour les baux existants, rappelle Wüest Partner. Mais après la baisse du taux hypothécaire de référence en juin, aucun changement n'est attendu prochainement.

Aucune région ne devrait voir le prix de ses logements en location augmenter en 2018. Les plus fortes baisses sont anticipées dans les cantons du Valais (-2,1%), des Grisons (-1,8%) et du Tessin (-1,5%). Les prix de la région lémanique dans son ensemble devraient reculer de 0,7%, ceux de la région zurichoise de 0,5% et ceux de la Suisse occidentale de 0,8%.

Alors que la durée d'insertion des annonces de logements s'est allongée entre mi-2016 et mi-2017, cet allongement devrait aussi inciter les propriétaires à ajuster les loyers à la baisse. Dans certaines régions, les difficultés à trouver de nouveaux locataires devraient déboucher sur des mesures incitatives, comme par exemple une gratuité de loyer les premiers mois.