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La Finma exige des banques des procédures encore plus strictes lors de l'octroi d'hypothèques. Les experts voient cela d'un œil critique.
Image : sda
Des directives plus strictes, de nouveaux signaux d'alerte: la Finma voit dans le marché immobilier l'un des plus grands risques pour la place financière. Mais le secteur s'y oppose - de nombreuses banques seraient déjà prudentes depuis longtemps.
L'Autorité de surveillance des marchés financiers (Finma) lance un avertissement sévère : les risques sur le marché immobilier et hypothécaire suisse comptent toujours parmi les plus grands dangers pour la place financière suisse.
Dans un communiqué de surveillance récemment publié, la Finma révèle où les banques et les assureurs montrent des faiblesses - et où il est urgent de rattraper le retard en matière de réglementation. Concrètement, la Finma exige un contrôle plus strict lors de l'octroi de crédits et d'hypothèques.
L'accent est mis en particulier sur le risque de défaillance de crédit: selon la Finma, de nombreuses banques appliquent des critères trop souples lors de l'évaluation de la capacité à supporter des hypothèques. Les directives internes seraient souvent interprétées de manière trop généreuse - et parfois systématiquement contournées. Les cas d'«exception to policy», c'est-à-dire les crédits accordés en dehors des directives internes, ne sont pas rares, selon l'autorité.
La Finma exige des critères de solvabilité plus stricts et durables, notamment dans la perspective d'éventuelles hausses des taux d'intérêt dans les années à venir.
Les surveillants tirent également la sonnette d'alarme en ce qui concerne l'évaluation des objets de rendement. Selon la Finma, les banques utilisent des taux de capitalisation trop bas - ce qui pourrait embellir les prix du marché.
La norme minimale prudentielle est souvent utilisée à son maximum. La Finma insiste sur des méthodes d'évaluation claires, qui doivent être vérifiées et documentées chaque année.
Rolf Wirnsberger, courtier-observateur chez le courtier immobilier Remax, est quotidiennement en contact avec des clients qui souhaitent acquérir un logement. Il voit l'autre côté et déclare: «Si l'on compare avec ce qui se passait il y a deux ou trois ans, on voit que les banques sont déjà plus restrictives maintenant». Selon lui, les banques sont déjà plus critiques et regardent de plus près. «Les banques comptent avec un taux d'intérêt hypothécaire de 5% comme limite. Cela signifie que si les taux d'intérêt augmentent, les débiteurs peuvent encore payer».
Or, en Suisse, nous en sommes à la moitié de la limite, c'est-à-dire entre 1,7% pour cent et 2,5%. Il cite un exemple: «Si un client apporte 20% de fonds propres, le taux d'intérêt hypothécaire se situe entre 1,7% et 2,5%».
Aux yeux de Wirnsberger, la Finma manque son objectif: «On veut montrer qu'on regarde de près, mais à mon avis, on regarde au mauvais endroit».
Il pense que la Finma a fait le lien avec l'Amérique lors de la grande crise financière. Mais les choses s'y sont passées différemment. «Là-bas, les banques n'ont pas accepté de fonds propres, mais ont financé à 100 %. Ce n'est pas le cas chez nous».
Et il poursuit: «Quand je vois comment les gens doivent montrer à la banque d'où vient l'argent et comment sont vos finances, vos revenus, etc. je trouve qu'on vérifie déjà assez précisément».
Néanmoins, Wirnsberger ne croit pas que le marché de l'accession à la propriété soit menacé. «Je pense que le problème se situe plutôt au niveau des immeubles commerciaux». Dans le secteur privé, on ressent certes une certaine réticence de la part des clients. Mais cela est aussi lié à de nombreux facteurs qui ne concernent peut-être pas directement la Suisse.
«La réticence est davantage liée à l'environnement. Par exemple avec la situation politique mondiale, en Amérique et en Allemagne. Le conflit Russie-Ukraine et la situation au Proche-Orient. Tout cela s'abat sur les gens et on réfléchit alors à deux fois avant de faire un investissement», explique Wirnsberger.
Mais cela ne veut pas dire que rien ne va plus. Le désir de posséder une maison est toujours présent en Suisse. Mais l'espace manque et les autorités sont strictes. Il explique: «Par rapport à d'autres pays, nous avons un petit pourcentage de propriétaires de maisons individuelles. Les gens ont remarqué que les obstacles sont plus importants. Les prix ont augmenté au cours des 10 à 20 dernières années».
Le problème: «Nous avons aussi de plus en plus de gens en Suisse et nous ne pouvons pas y répondre, car nous n'avons parfois même plus l'espace nécessaire». Mais il s'agit alors plus d'une question politique que d'une question de financement.
30.05.2025, 09:20
