Studio Raiffeisen Covid non scalfisce alloggio in proprietà

Il mercato dell'alloggio di proprietà a uso proprio ha dimostrato grande solidità nel secondo trimestre 2020, dimostrandosi praticamente inscalfibile di fronte al coronavirus.

È quanto emerge da uno studio di Raiffeisen, che mette in luce anche fenomeni come il calo dell'offerta di Airbnb.

Il maggior crollo economico dai tempi dalla crisi petrolifera ha lasciato praticamente intatto il mercato delle proprietà, affermano gli economisti della banca in un rapporto trimestrale intitolato «Corona: nemmeno un occhio nero». I prezzi delle case unifamiliari non si sono quasi mossi (-0,1%), mentre gli appartamenti sono diventati un po' più cari (+0,5%). Anche il numero dei passaggi di proprietà non ha finora risentito della crisi.

Il maggior tempo trascorso per forza a casa sembra al contrario aver creato una nuova consapevolezza della propria situazione abitativa. L'aumento degli abbonamenti di ricerca sulle piattaforme immobiliari – che interessa anche gli oggetti in locazione – lascia presagire che gli svizzeri intendano ottimizzare la propria situazione abitativa, ad esempio ponendo l'attenzione su balconi più grande, un giardino o una camera in più. Non si constata invece un trend più accentuato verso la campagna, malgrado la presunta perdita di attrattiva dei centri dovuta agli effetti della pandemia.

Grazie ai tassi bassi la proprietà abitativa rimane quindi estremamente interessante. Un'offerta già scarsa e l'ulteriore diminuzione delle domande di costruzione proteggono i prezzi dal calo. Il potenziale per ulteriori aumenti è però ridotto, a causa del costo già alto degli immobili, del rigore nella concessione dei crediti e del prevedibile calo dei redditi familiari.

All'inizio della pandemia i tassi d'interesse per ipoteche fisse a lungo termine erano temporaneamente aumentati a causa di una forte crescita dei premi di rischio. Le misure di sostegno statali e gli interventi rassicuranti di numerose banche centrali hanno tuttavia fatto nuovamente scendere i tassi ipotecari svizzeri, per tutte le durate, in direzione dei minimi storici.

Sul mercato degli appartamenti in locazione la pandemia da coronavirus lascia tracce nettamente maggiori. L'eccesso di offerta sarà ancora maggiore, anche a causa del saldo migratorio sempre più basso. Questo in futuro si tradurrà in un ulteriore aumento degli sfitti: Raiffeisen prevede che il valore record del 1998, con una quota dell'1,8%, sarà superato al più tardi l'anno prossimo.

La pandemia ha colpito in modo particolarmente duro gli operatori che affittano appartamenti a breve termine a turisti e a chi viaggia per lavoro. Nei cantoni di città Zurigo, Ginevra e Basilea quasi il 20% di tutte le offerte Airbnb sono sparite nell'arco di un anno. Dovrebbero quindi essersi aggiunti al mercato degli appartamenti in affitto a lungo termine oltre 500 ex appartamenti Airbnb a Zurigo, più di 400 a Ginevra e oltre 250 a Basilea. «Questi alloggi sono una gradita ventata d'aria fresca per i prosciugati mercati cittadini», afferma il capo economista di Raiffeisen Martin Neff.

Per quanto riguarda il mercato degli uffici gli effetti delle turbolenze economiche dovrebbero mostrarsi a medio termine. Una particolare sfida per gli operatori del settore è costituita dalla digitalizzazione, accelerata dalla crisi: gli esperti di Raiffeisen sono convinti che il telelavoro sia arrivato per restare. In molte aziende di grandi e piccole dimensioni, oggi tradizionali locatrici di uffici, dovrebbe verificarsi una forte liberalizzazione delle regolamentazioni per il lavoro da casa. «Proprio in relazione al posizionamento quale interessante datore di lavoro, aumenterà la pressione volta a offrire generose possibilità di home office per mantenere e attrarre collaboratori qualificati», si dice convinto Neff.

A causa dei contratti in essere, non si prevede tuttavia una diminuzione immediata e massiccia della richiesta di superfici per ufficio. Con la crescente esperienza nella gestione della «nuova normalità» verranno però presto individuati nuovi potenziali di risparmio sui costi. A lungo termine, il Covid-19 potrebbe quindi modificare in modo duraturo l'equilibrio di domanda e offerta in questo segmento.

A sfide importanti è confrontato anche il mercato delle superfici commerciali. Raiffeisen non ha ancora percepito segnali di disdette in massa per via del coronavirus. Nel ramo sono consuete durate contrattuali a lungo termine. Ciò impedisce che si avvertano immediatamente sul mercato gli shock: anche se gli imprenditori devono cessare la propria attività a causa del coronavirus, passa del tempo prima che le superfici arrivino effettivamente sul mercato. Le prospettive rimangono tuttavia assai cupe, nonostante l'effetto di ripresa nel commercio al dettaglio.

La normalità non è ancora tornata e l'attuale numero di contagi indica che il virus accompagnerà il paese ancora per del tempo. Nel frattempo a molte aziende mancano ancora i flussi di clienti necessari alla sopravvivenza e numerose attività non possono praticamente essere svolte in modo redditizio con un numero di clienti ridotto. Nonostante l'ingente aiuto finanziario dello stato, si debbono perciò prevedere chiusure di attività: non sarà possibile salvare tutte le aziende in difficoltà.

Per i locatori di superfici commerciali è quindi estremamente importante, secondo Raiffeisen, non perdere proprio ora locatari pluriennali con modelli aziendali che si rivelano validi anche in tempi difficili. La disponibilità al compromesso e la flessibilità nei confronti di inquilini fedeli potrebbero essere virtù importanti per superare positivamente i prossimi tempi turbolenti, concludono gli specialisti.