Le parole dell'esperto La FINMA avverte dei rischi: i mutui saranno presto fuori portata per molti?
Linee guida più severe, nuovi segnali d'allarme: la FINMA vede nel mercato immobiliare uno dei maggiori rischi per la piazza finanziaria. Ma l'industria si oppone, molte banche sono da tempo caute.
28.05.2025, 06:00
Samuel Walder
Hai fretta? blue News riassume per te
- La FINMA mette in guardia dai rischi sistemici del mercato ipotecario e critica il fatto che molte banche interpretino le regole di accessibilità in modo troppo largo o le aggirino deliberatamente.
- L'autorità di vigilanza invita anche alla cautela nella valutazione degli immobili da investimento, poiché tassi di capitalizzazione troppo ottimistici potrebbero distorcere i valori di mercato e nascondere i rischi.
- L'esperto di immobili Rolf Wirnsberger non è d'accordo e sottolinea come le pratiche bancarie siano già più severe.
L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha lanciato un avvertimento urgente: i rischi sul mercato immobiliare e ipotecario svizzero continuano a essere tra le maggiori minacce per la piazza finanziaria elvetica.
In una comunicazione di recente pubblicazione, la FINMA rivela i punti deboli di banche e assicurazioni e l'urgente necessità di recuperare il ritardo in termini di regolamentazione. In particolare chiede controlli più severi sulla concessione di prestiti e mutui.
L'attenzione si concentra in particolare sul rischio di insolvenza: secondo l'organo, molte banche sono troppo permissive nei criteri di valutazione dell'accessibilità dei mutui.
Le linee guida interne sono spesso interpretate in modo troppo generoso, e in alcuni casi sistematicamente aggirate. Secondo l'autorità, non sono rari i casi di «eccezione alla politica», ossia di prestiti che non rientrano nelle linee guida della banca.
Valutazioni immobiliari con calcoli equi?
La FINMA chiede criteri di accessibilità più severi e sostenibili, soprattutto in vista di possibili aumenti dei tassi di interesse nei prossimi anni.
L'autorità di vigilanza lancia l'allarme anche per quanto riguarda la valutazione degli investimenti immobiliari: le banche utilizzano tassi di capitalizzazione troppo bassi, che potrebbero gonfiare i prezzi di mercato.
Lo standard minimo regolamentare è spesso esaurito. L'organo insiste su metodi di valutazione chiari che devono essere rivisti e documentati annualmente.
«Le banche sono già più restrittive»
Rolf Wirnsberger, Broker Owner dell'agenzia immobiliare Remax, ha a che fare quotidianamente con clienti che vogliono acquistare la propria casa. Se si fa un confronto con due o tre anni fa, si vede che le banche sono già più «restrittive».
Le banche sono già più critiche e guardano con più attenzione. «Ora calcolano come limite il 5% di interessi ipotecari. Ciò significa che se i tassi d'interesse aumentano, i mutuatari saranno comunque in grado di pagare».
Invece in Svizzera siamo a metà del limite, cioè tra l'1,7% e il 2,5%. E fa un esempio: «Se un cliente porta il 20% di capitale proprio, il tasso d'interesse ipotecario è compreso tra l'1,7% e il 2,5%».
Un confronto con l'America
Secondo Wirnsberger, la FINMA sta mancando l'obiettivo: «Vogliono dimostrare che stanno controllando da vicino, ma a mio parere stanno guardando nel posto sbagliato».
A suo avviso, la FINMA ha tracciato un collegamento con l'America durante la grande crisi finanziaria. Ma lì le cose sono andate diversamente. «In USA le banche non hanno preso il capitale, ma hanno finanziato al 100%. Qui non è così».
E continua: «Le persone che lavorano in banca devono dimostrare la provenienza del denaro e le loro finanze, il loro reddito, ecc.».
La domanda c'è, lo spazio manca
Wirnsberger non crede che il mercato delle case di proprietà sia a rischio. «Credo che il problema riguardi piuttosto gli immobili commerciali». Nel settore privato c'è generalmente una certa riluttanza da parte dei clienti. Ciò ha a che fare però anche con molti fattori che possono non riguardare direttamente la Svizzera.
«La riluttanza ha più a che fare con l'ambiente. Ad esempio, la situazione politica globale in America e in Germania. Il conflitto in Russia, Ucraina e la situazione in Medio Oriente. Tutto questo colpisce le persone e quindi ci pensano due volte a fare un investimento», spiega l'esperto.
Non significa che sia impossibile. Il desiderio di possedere una casa in Svizzera è ancora presente. «Ma c'è una mancanza di spazio e le autorità sono severe. Rispetto ad altri Paesi, abbiamo una percentuale ridotta di proprietari di case. La gente si è resa conto che gli ostacoli sono maggiori. I prezzi sono aumentati negli ultimi 10-20 anni».
Il problema: «Anche in Svizzera ci sono sempre più persone e non riusciamo a far fronte a questa situazione perché, in alcuni casi, non abbiamo più spazio». Si tratta di una questione politica e non di finanziamento, secondo l'esperto.
