Immobili Saliranno gli affitti? Gli esperti: «Le prospettive per gli inquilini sono fosche»
Per gli inquilini svizzeri le prospettive sono fosche: ad affermarlo è uno studio di Raiffeisen, che sulla scia della forte immigrazione prevede in futuro aumenti delle pigioni superiori all'inflazione.
Questo, unito all'impatto delle attuali normative, avrà effetti che la banca giudica «grotteschi»: per esempio chi abita in appartamenti troppo grandi sarà spinto a non cambiare perché pagherebbe di più altrove, mentre le famiglie dovranno accontentarsi di spazi abitativi più piccoli e più cari.
«L'aumento dei tassi ha ridotto gli incentivi finanziari a diventare proprietari, poiché attualmente l'acquisto è più caro della locazione», spiega l'economista capo di Raiffeisen Fredy Hasenmaile, citato in un comunicato odierno.
«È però probabile che questa situazione si riveli essere una breve parentesi: con la prospettiva di un calo dei tassi di riferimento a partire dal secondo semestre e di un forte aumento degli affitti a breve termine l'abitazione di proprietà dovrebbe tornare vantaggiosa in termini di costi».
Sale la domanda di alloggi
Intanto la popolazione elvetica cresce a ritmo elevato, alimentata dall'immigrazione, che lo scorso anno ha registrato un record di circa 100'000 arrivi netti.
In tal modo sale anche la domanda di spazio per l'alloggio in una fase in cui la costruzione di nuovi appartamenti si attesta al livello più basso degli ultimi 20 anni.
In solo un anno e mezzo, il numero di annunci per oggetti da affittare in tutta la Svizzera si è dimezzato. La crescita annuale dei canoni locativi ha invece mediamente accelerato al 4,7%.
L'eccesso di locali sfitti dell'ultimo decennio si sta lentamente riducendo, per cui a molti locatari non resta che pagare prezzi superiori.
L'edilizia non reagisce ancora
Secondo gli esperti di Raiffeisen le difficoltà nel trovare un'abitazione e il rapido aumento dei nuovi affitti rimarranno ancora una realtà sul mercato degli appartamenti in locazione.
E non si riscontrano ancora reazioni sul fronte dell'edilizia. «Evidentemente le prospettive d'investimento non sono ancora sufficienti a superare i problemi strutturali legati alla scarsità di terreni edificabili e alla lenta densificazione», commenta Hasenmaile.
«Nel prossimo futuro la crescita delle pigioni supererà quella generale dei prezzi, nonostante i tassi d'interesse abbiano già ripreso a scendere».
Solo per gli attuali inquilini vi sono buone notizie: grazie al recente raggiungimento del picco dei tassi d'interesse e alle prospettive di tagli del costo del denaro l'aumento del tasso d'interesse di riferimento ipotecario dello scorso dicembre dovrebbe per ora essere stato l'ultimo.
Sono penalizzate le famiglie?
Secondo Raiffeisen l'attuale diritto di locazione – che blocca gli affitti al prezzo della sottoscrizione del contratto e consente solo pochi motivi di modifica – protegge unilateralmente gli attuali locatari da un aumento dei costi, causando tuttavia col tempo una divergenza sempre maggiore tra gli affitti offerti e quelli in essere.
Ciò non è privo di effetti collaterali: le differenze di prezzo, particolarmente accentuate nei centri, generano incentivi fuorvianti, penalizzando, anziché premiarle, le famiglie che riducono la superficie abitativa.
Concretamente, il passaggio a un appartamento leggermente più piccolo per una nuova locazione costa più dell'affitto precedente: non conviene.
Il problema si acuirà in futuro
«Soprattutto le famiglie composte da persone anziane vivono spesso in alloggi troppo grandi per le loro esigenze: oltre la metà dei locatari di età superiore ai 60 anni ha almeno due stanze in più rispetto ai membri della famiglia», sottolinea Hasenmaile.
Tali famiglie sono inoltre sempre più numerose, per cui il consumo medio di superficie abitativa pro capite è in costante aumento ed è attualmente di 46,6 metri quadrati. Nel contempo, cresce il numero di famiglie costrette a vivere stipate in appartamenti sovraffollati.
Gli incentivi fuorvianti favoriscono inoltre la disdetta dei contratti, allo scopo di una successiva stipula a un prezzo superiore, e un'insufficiente mobilità dei locatari.
La forte crescita dei nuovi affitti prevista nei prossimi anni acuirà ulteriormente il problema.
Alcune soluzioni sono possobili
Il potenziale di ottimizzazione viene giudicato enorme: stando a Raiffeisen se tutti gli appartamenti in locazione includessero una sola stanza in più rispetto al numero di persone della famiglia ne deriverebbe un consumo di superficie «ideale» di circa 38 metri quadrati pro capite.
Un'allocazione più efficiente delle superfici non risolverebbe solo il problema del sovraffollamento, ma libererebbe anche 170'000 appartamenti in locazione di 100 metri quadrati: in tal modo si procurerebbe spazio abitativo a quasi mezzo milione di persone.
Un migliore utilizzo del parco appartamenti in locazione potrebbe quindi smussare ampiamente l'aggravarsi della carenza di abitazioni, senza dover costruire un solo nuovo edificio.
«Considerato l'enorme potenziale inutilizzato, sarebbe opportuno, soprattutto dal punto di vista ecologico e sociale, eliminare da un lato le cause dell'errata allocazione a livello di diritto di locazione e, dall'altro, valutare con coraggio come si possa realizzare un adeguato trasferimento delle superfici», conclude Hasenmaile.
