Analisi I tassi aumentano ma nessun impatto sul mercato dell'alloggio

Il mercato delle abitazioni primarie in Svizzera si mostra del tutto indifferente all'inversione di tendenza dei tassi d'interesse. L'offerta tuttora molto limitata contribuisce a far salire i prezzi, anche dopo l'aumento del costo delle ipoteche a lungo termine.

L'analisi è degli economisti di Raiffeisen, che sottolineano come nel secondo trimestre il prezzo delle case unifamiliari sia salito di un ulteriore 1,3%, mentre nella proprietà per piani si è assistito a un balzo del 3,5%.

I tassi d'interesse più elevati stanno però influendo sulle scelte delle modalità di finanziamento al momento dell'acquisto della casa o del rinnovo di un mutuo in scadenza.

Attualmente sono più richieste che mai le ipoteche Saron, cioè quelle che fanno riferimento al mercato monetario. «Anche sul lungo termine l'ipoteca del mercato monetario è il finanziamento più conveniente: rispetto all'ipoteca fissa a 10 anni il risparmio dal 1988 è stato di circa un terzo», afferma Martin Neff, capo-economista Raiffeisen, citato un comunicato.

Mancheranno alloggi?

Per quanto riguarda invece il mercato delle abitazioni in locazione si osserva un cosiddetto «ciclo del maiale» (la fluttuazione periodica di prezzi e investimenti che è stata rilevata inizialmente nelle scienze agrarie: compare in una dissertazione del 1927 tedesco Arthur Hanau).

Dopo anni di eccesso di offerta, i segnali vanno verso la carenza: ma il ramo aspetta un aumento delle pigioni per costruire di più.

«Le riserve di sfitti ancora disponibili saranno presto esaurite», sostiene Neff. «Infatti a causa dell'immigrazione, dello stile di vita più individuale e dell'invecchiamento demografico la domanda continua ad aumentare, mentre al contempo vengono costruite sempre meno abitazioni. Pertanto è solo una questione di tempo prima che intervenga un forte aumento dei canoni d'affitto, con il tema che acquisterà importanza anche nell'agenda politica».

Mancano gli spazi

Intanto in Svizzera si sta sempre più stretti, constano gli esperti di Raiffeisen. I nuovi edifici diventano sempre più alti, con appartamenti più piccoli: nelle zone residenziali vivono sempre più persone su una determinata superficie.

Si ha quindi una gestione più oculata del poco terreno edificabile disponibile. Ma poiché il consumo di superficie a persona cresce costantemente e sempre più persone vivono in Svizzera, il ritmo della densificazione è di gran lunga insufficiente per bloccare la dispersione urbana.

Le sfide della densificazione

«Una densificazione più rapida, che sarebbe necessaria per la pianificazione del territorio, incontra grandi ostacoli», spiega Neff.

«I costi di costruzione a densità più elevata sono decisamente superiori rispetto a un nuovo edificio in uno spazio verde. Inoltre ci sono regolamenti edilizi e di zona rigidi, inflessibili e disomogenei che limitano, complicano o rendono impossibili i progetti. Una prassi molto liberale per la presentazione delle opposizioni aumenta il lavoro di pianificazione per i progetti ad alto potenziale di densificazione e causa oneri amministrativi sempre maggiori».

Per esempio la durata media del periodo che intercorre tra la presentazione della richiesta di concessione edilizia e l'effettivo permesso di costruzione di edifici con più di tre appartamenti negli ultimi 20 anni è aumentata notevolmente, passando da 92 a 150 giorni.

Uno sguardo anche al Metaverso

Gli specialisti del gruppo bancario con sede a San Gallo guardano al cemento e ai mattoni, ma pure al mondo digitale: nel cosiddetto metaverso è infatti ormai possibile acquistare anche fondi e immobili.

In questo campo il mercato ha registrato enormi rincari. All'inizio di gennaio 2021, ad esempio, in uno dei più noti metaversi, The Sandbox, la particella media veniva venduta ancora per meno di 150 dollari USA: entro la fine dell'anno il prezzo è salito fino a 16'000 dollari. Poi le tariffe sono crollate: a fine giugno 2022 si era sui 2500 dollari.

Negli ultimi mesi è stato possibile osservare la formazione di una simile bolla, destinata poi a scoppiare, in numerosi progetti di metaverso, rilevano gli economisti di Raiffeisen.

Questo stato di cose, tra l'altro, è dovuto anche al fatto che molti progetti – per motivi tecnici – sono legati a criptovalute, sul cui futuro oggi è difficile fare delle previsioni. «A causa dell'estrema volatilità, delle evidenti tendenze a formare bolle e delle discutibili intenzioni di molti offerenti, il cosiddetto Virtual Real Estate rimane un terreno di gioco per speculatori molto propensi al rischio», conclude Neff.