Affitti L'esperta del mercato immobiliare: «Siamo ben lontani da un calo dei prezzi»

In un'intervista a blue News, Ursina Kubli, responsabile della ricerca immobiliare di ZKB, parla dell'aumento degli affitti, del calo dei tassi di sfitto e dell'andamento dei prezzi degli immobili in Svizzera.

Ursina Kubli, «affitti esplosivi e quasi nessun appartamento disponibile» è il tenore del dibattito pubblico sul mercato immobiliare svizzero. È solo un mito? Come valuta la situazione?

La crescente carenza sul mercato svizzero degli appartamenti in affitto è un dato di fatto e continuerà ad essere presente. Nel 2024 i tassi di sfitto dovrebbero diminuire ulteriormente in tutta la Svizzera e gli appartamenti in affitto potrebbero diventare sempre più scarsi, soprattutto nelle aree urbane. Questo è già visibile nel cantone di Zurigo: i tassi di sfitto sono attualmente più bassi degli ultimi vent'anni. La situazione degli affitti porta a un aumento dei canoni iniziali, ma aumenta anche i rischi politici.

Quali sono le ragioni della precaria situazione abitativa?

Nel Canton Zurigo assistiamo a una forte crescita demografica e quindi a un'elevata domanda di spazi abitativi, ma allo stesso tempo a una riluttanza a costruire. I motivi del crollo edilizio: dopo la revisione della pianificazione territoriale, in Svizzera la crescita, se possibile, non deve più avvenire in aree verdi. L'obiettivo è invece quello di crescere nelle aree urbane e di promuovere una densificazione di qualità.

La densificazione delle aree urbane va spesso di pari passo con le contestazioni.

A causa del noto problema NIMBY («Not In My Backyard», «non nel mio cortile» ndt.), molti progetti edilizi in città sono diventati un vero e proprio guanto di sfida. Le obiezioni e i ricorsi non solo comportano ritardi e costose modifiche alla pianificazione, ma soprattutto la rigida applicazione della legge sull'abbattimento del rumore dal 2016 ha causato la cancellazione di molti progetti edilizi. È necessario un approccio più pragmatico alle questioni del rumore, della tutela del territorio e della natura, affinché si possa tornare a costruire. Anche gli investitori vogliono maggiore certezza nella pianificazione.

Come si svilupperà il mercato immobiliare nei prossimi anni?

La crescente carenza di alloggi e l'aumento degli affitti rimarranno un problema importante. I progetti di edilizia residenziale in cantiere non saranno in grado di soddisfare l'elevata domanda di spazi abitativi. La ricerca di un appartamento in affitto adatto rimarrà impegnativa. È probabile che gli affitti esistenti aumentino ancora nel prossimo anno a causa dell'imminente aumento del tasso di interesse di riferimento, che alimenterà le discussioni politiche.

Come reagiscono gli svizzeri alla situazione attuale? Stanno cambiando il loro comportamento in materia di alloggi?

Più è difficile trovare un nuovo appartamento in affitto, più è probabile che gli attuali inquilini prendano in considerazione l'idea di cambiare casa. È probabile che il numero di cambi di residenza diminuisca in generale. Chi è alla ricerca di una nuova casa si trova di fronte alla decisione di limitarsi notevolmente in termini di spazio in città o di passare a comunità suburbane più favorevoli.

Ursina Kubli

ZKB

Ursina Kubli è responsabile della ricerca immobiliare della Zürcher Kantonalbank.

I prezzi degli immobili hanno già toccato il fondo?

Un record di prezzi che si rincorreva all'altro: quei giorni sono finalmente finiti. Ma, siamo ancora lontani da un calo generalizzato dei prezzi. La situazione dell'offerta rimane arida: ad esempio, a Zurigo i permessi di costruzione per le case occupate dai proprietari hanno recentemente raggiunto un nuovo minimo. Allo stesso tempo, molte famiglie continuano a desiderare di possedere una casa di proprietà. Questa volontà è ulteriormente alimentata dalla crescente carenza di alloggi in affitto. È probabile che i prezzi delle case di proprietà in Svizzera continuino ad aumentare leggermente nel 2023 e nel 2024.

Consiglierebbe ai potenziali acquirenti di comperare un immobile adesso?

L'attuale contesto di mercato è molto più favorevole per i potenziali acquirenti. La fretta di acquistare una casa non è più così grande come durante la pandemia. La commercializzazione richiede più tempo, dando a chi cerca casa il tempo necessario per esaminare l'immobile nel dettaglio. Tuttavia, i prezzi elevati e la scarsa offerta continueranno a rappresentare una sfida per alcuni potenziali acquirenti anche in futuro.

Il sogno della casa di proprietà tornerà ad essere realistico per la classe media nel prossimo futuro?

Chi spera in un forte calo dei prezzi rimarrà probabilmente deluso. Tuttavia, c'è una buona notizia. Nei prossimi anni, è probabile che i prezzi delle case aumentino meno dell'inflazione, il che significa che i prezzi reali delle case diminuiranno leggermente.

Cosa pensa che i politici dovrebbero fare per contrastare questa tendenza?

Il compito principale dei politici è quello di intensificare la costruzione di alloggi attraverso agevolazioni legali e di promuovere una densificazione di alta qualità. Solo un'offerta sufficiente può alleviare il problema degli alloggi. La domanda chiave è: come possiamo creare uno spazio abitativo sufficiente, garantendo al contempo un'elevata qualità della vita in futuro?

Nota sulla trasparenza: per motivi di tempo, Ursina Kubli ha risposto alle domande per iscritto.