En consultation Comment mieux cadrer les sous-locations et les résiliations?

Les sous-locations et les résiliations devraient être mieux encadrées. Trois avant-projets en ce sens sont en consultation jusqu'à lundi. Les représentants des bailleurs se montrent partiellement satisfaits, tandis que l'ASLOCA regrette une protection moindre des droits des locataires.

La commission des affaires juridiques du Conseil national a élaboré ces trois avant-projets en réponse à quatre initiatives parlementaires. L'association HabitatDurable, qui s'engage pour un droit du bail compatible au développement durable, salue le fractionnement de la révision.

Des projets ont échoué par le passé parce que trop de dispositions auraient dû être modifiées en même temps, selon elle. L'Association suisse des locataires (ASLOCA) estime au contraire que ce découpage rend plus difficile la possibilité d'organiser un référendum.

Eviter les sous-locations sur Airbnb

Le premier avant-projet propose que le locataire ne puisse pas sous-louer son logement sans le consentement écrit du bailleur. Ce dernier pourra refuser la sous-location dans certaines circonstances, notamment en cas de conditions de sous-location abusives ou si la durée prévue de la sous-location est supérieure à deux ans.

Dans son rapport explicatif, la commission explique que le but est de limiter les sous-locations totales ou partielles sur des plateformes commerciales comme Airbnb. Les mesures n'atteignent pas le but visé, critique l'ASLOCA. «Comme cela ne touche que les locataires, [...] cette disposition ne peut pas être considérée comme une mesure de lutte contre tout le phénomène.»

HabitatDurable estime aussi que le projet ne résout pas le problème. Les sous-locations à court terme sur ces plateformes ne devraient être autorisées qu'en cas d'accord préalable. Le bailleur devrait aussi pouvoir y mettre un terme en cas de flux de sous-locataires à court terme trop contraignant.

Contacté par Keystone-ATS, le conseiller national Olivier Feller (PLR/VD), secrétaire général de la Fédération romande immobilière, estime lui que le projet rend la loi encore moins compatible avec ce genre de plateformes qu'actuellement.

Délai de deux ans

L'ASLOCA regrette par ailleurs que le texte ne prévoie pas de distinction entre sous-locations totale et partielle. Il est fréquent que des locataires sous-louent une chambre en raison d'une séparation, d'un décès ou du départ d'un enfant, relève-t-elle. Un avis partagé par HabitatDurable.

L'association de défense des locataires s'oppose également au fait que l'absence d'accord écrit préalable puisse être un motif de résiliation extraordinaire. De son côté, l'Association des propriétaires fonciers (HEV) trouve qu'une telle exigence permet une sécurité juridique en cas de besoin de preuves.

L'ASLOCA estime encore que le délai de deux ans est trop court dans beaucoup de contextes, autant pour les locataires que pour les sous-locataires. Un tel délai serait contraire en outre à la liberté économique et à celle de commerce et d'industrie.

Au contraire, HabitatDurable approuve ce délai. Une sous-location continue est déjà interdite par le droit en vigueur mais ce n'est pas clair à partir de quand elle peut être considérée comme trop longue et donc refusée par le bailleur, abonde la HEV.

Signature en fac-similé

Le deuxième avant-projet propose que la forme écrite suffise pour la communication d'une augmentation de loyer, sans devoir passer par une formule agréée par le canton. L'utilisation de la signature en fac-similé doit aussi être permise.

La HEV salue l'autorisation d'une telle signature, qui allégerait la charge administrative des bailleurs. Elle lèverait aussi une incertitude créée par la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon Olivier Feller. «Il y a actuellement le risque qu'un document ne soit pas valable au motif que la signature n'est pas manuscrite.»

La HEV demande toutefois l'abandon de la disposition sur la forme écrite. La jurisprudence du Tribunal fédéral montre qu'aucune communication spécifique ultérieure concernant un loyer échelonné déjà convenu dans le contrat de bail n'est requise, d'après elle. La norme alourdirait la procédure au lieu de la simplifier.

HabitatDurable salue pour sa part cette disposition. Elle propose en outre d'étendre la forme écrite aussi aux contrats de bail, surtout s'ils sont prévus pour une longue durée.

L'ASLOCA dit elle prendre acte «à contre-coeur» du projet. Les modifications ne menacent pas fondamentalement les droits des locataires. Mais elle regrette que cette facilitation administrative pour les bailleurs ne soit pas accompagnée de contrepartie semblable pour les locataires.

Besoin propre

Le troisième avant-projet propose d’adapter les conditions de résiliation pour les habitations ou les locaux commerciaux. Le bailleur ne devrait plus invoquer l’urgence du besoin, mais il pourrait simplement faire valoir un besoin concret pour lui-même ou ses proches.

M. Feller trouve que le projet «va dans le bon sens». HabitatDurable reconnaît lui que le texte réduit les droits des locataires.

Fermement opposée, l'ASLOCA avance que, dans la pratique, les bailleurs peuvent déjà résilier un contrat pour besoin propre, «même au détriment de situations familiales ou personnelles difficiles des locataires». Selon elle, la pratique montre aussi que le besoin propre est «instrumentalisé» pour se «débarrasser» d'un locataire. Elle propose d'introduire une sanction pour les bailleurs qui utiliseraient ce motif comme un prétexte.

Ces deux dernières associations se félicitent toutefois que la commission ait abandonné l'idée d'une procédure sommaire en cas de contestation de la résiliation de bail. La HEV le regrette au contraire.