Lo studio

L'inflazione e l'aumento dei tassi non pesano ancora sul mercato immobiliare

hm, ats

29.9.2022 - 14:00

Non è ancora crisi sul mercato, ma secondo Credit Suisse i prezzi potrebbero aver raggiunto il loro apice.
Non è ancora crisi sul mercato, ma secondo Credit Suisse i prezzi potrebbero aver raggiunto il loro apice.
Keystone

La crescita dell'inflazione e l'aumento dei tassi d'interesse non hanno per ora quasi scalfito il mercato immobiliare svizzero: la progressione dei prezzi è proseguita, emerge da un rapporto sul ramo pubblicato da Credit Suisse (CS).

hm, ats

29.9.2022 - 14:00

La tenuta del mercato degli immobili è legata all'offerta limitata: il numero di abitazioni in affitto disponibili sta diminuendo a ritmo accelerato e l'offerta di alloggi di proprietà rimane scarsa, anche se negli anni a venire i baby boomer lasceranno alle prossime generazioni molte proprietà abitative, si legge nell'ultima edizione del Monitor Immobiliare trimestrale di CS. Inoltre, lo shock dei prezzi dell'energia ha cambiato la cultura nel settore, portando a un aumento delle attività di ristrutturazione e rinnovo.

A differenza di alcuni mercati esteri finora non è stato rilevato un calo dei prezzi degli edifici in nessuna della regioni elvetiche. La situazione dovrebbe tuttavia cambiare quando il comparto risentirà della pressione non solo dei tassi d'interesse, ma anche del contesto congiunturale, mettono in guardia gli esperti della banca.

I costi legati all'aumento dei tassi d'interesse ipotecari (più che raddoppiati dall'inizio dell'anno, per i nuovi contratti) influiscono comunque sulla domanda di abitazioni. Se in passato un agente immobiliare poteva selezionare tra una rosa di 15-20 potenziali acquirenti per immobile, oggi la scelta si è ridotta a 3-4. Poiché le nuove costruzioni continuano a diminuire, rimane comunque un eccesso di domanda.

La concorrenza per acquistare i pochi immobili disponibili è quindi la principale responsabile dell'aumento dei prezzi. Tuttavia è probabile che l'apice sia già stato raggiunto. Secondo gli economisti di Credit Suisse, il calo della domanda di proprietà abitativa legato ai tassi d'interesse dovrebbe rallentare considerevolmente la dinamica nei prossimi trimestri.

Visto l'attuale costo degli appartamenti e delle case unifamiliari, per molte economie domestiche rilevare l'alloggio appartenuto a persone delle generazioni precedenti rimane una delle poche possibilità di accedere a un'abitazione propria. In futuro, questa strada dovrebbe risultare sempre più percorribile, in quanto i baby boomer, che attualmente possiedono più del 40% delle case svizzere, stanno gradualmente raggiungendo una fascia di età con un elevato tasso di mortalità.

Di conseguenza verrà immesso sul mercato o lasciato in eredità alle giovani generazioni un numero sempre maggiore di alloggi. Se oggi vengono liberati ogni anno dalla generazione dei baby boomer 3000 immobili di proprietà, entro il 2045 si raggiungeranno circa 42'000 unità. Ciò potrebbe contribuire ad alleggerire la tensione sul mercato della proprietà residenziale a lungo termine, osservano gli specialisti di CS.

Intanto lo sfitto appare in caduta libera. Stando a tutti gli indicatori del mercato nel 2022 il numero di alloggi vuoti diminuirà ulteriormente in misura significativa. Sebbene il tasso di abitazioni non occupate, pari all'1,31%, sia ancora superiore alla media pluriennale dell'1,11%, si è accelerata un'inversione di tendenza iniziata nel 2021.

Il calo è generalizzato e riguarda tutti i segmenti, tutte le dimensioni di alloggio e una grande maggioranza di regioni (in ambito italofono vanno però sottolineati i lievi aumenti, in contro tendenza, del distretto del Mendrisiotto e della regione del Moesano).

Le cause di questa bassa quota di sfitti sono da ricercarsi nella minore attività edilizia e nell'aumento della domanda dovuta alla crescita economica e all'immigrazione. Quest'ultimo fattore è stimolato dal mercato del lavoro in crescita e dalla diffusa carenza di manodopera qualificata.

Novità emergono intanto sul fronte delle ristrutturazioni. Da tempo l'edilizia spera che gli interventi di risanamento energetico facciano aumentare gli investimenti nelle opere di rinnovo.

Il forte aumento dei prezzi dell'energia sembra produrre un certo effetto da questo punto di vista: negli ultimi sei mesi, il volume totale delle domande di ristrutturazione presentate è stato del 22% superiore alla media decennale. Si constata in particolare un boom nel campo delle pompe di calore e dell'energia solare.

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