Svizzera Pigioni presto più care, incombe il tasso ipotecario di riferimento

Gli affitti si apprestano a diventare più cari in Svizzera, anche per chi abita da tempo nelle stesse quattro mura: incombe infatti un aumento del tasso ipotecario di riferimento.

Magari non già mercoledì di questa settimana, ma sembra essere solo una questione di tempo.

Il costo dell'alloggio è in sensibile crescita: secondo la società di consulenza Wüest Partner le pigioni per gli appartamenti nuovi o nuovamente affittati dovrebbero salire di un altro 2% quest'anno, sulla scia della carenza generalizzata di abitazioni.

Ma anche i canoni previsti dai contratti a lungo termine esistenti potrebbero diventare più salati: dopodomani l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) renderà infatti noto il nuovo livello del tasso ipotecario di riferimento, che viene stabilito a scadenza trimestrale. Se questo aumenta, i proprietari possono chiedere agli inquilini di pagare di più.

Il primo ritocco «nel corso dell'anno»

Quando era stato introdotto, nel settembre 2008, il tasso era partito con il livello massimo del 3,5% e in seguito vi sono stati solamente dei cali: dal marzo 2020 l'indicatore è al minimo dell'1,25%.

Gli esperti non sono d'accordo sul momento in cui il tasso di riferimento – che viene calcolato sulla base dei mutui esistenti, di qualsiasi durata, ciò che comporta una grande inerzia – tornerà a crescere. Wüest Partner si aspetta il primo ritocco «nel corso dell'anno».

Anche gli operatori immobiliari di UBS ipotizzano un incremento nella prima metà del 2023, «ma con ogni probabilità non prima di giugno», ha indicato l'istituto contattato dall'agenzia Awp.

Una certa cautela nelle previsioni

Sulla stessa lunghezza d'onda è Raiffeisen. «Sulla base del nostro modello non si arriverà ancora a una progressione il primo marzo», afferma l'economista Francis Schwartz. Il rialzo slitterebbe quindi al primo giugno: in ossequio al diritto di locazione i proprietari potrebbero di conseguenza ritoccare l'affitto non prima di ottobre.

Zürcher Kantonalbank (ZKB) – la banca banca cantonale di Zurigo – guarda ancora più in avanti. «Non prevediamo un aumento del tasso di interesse di riferimento prima dell'autunno 2023», indica Ursina Kubli, responsabile della ricerca immobiliare di ZKB.

Anche lo stesso UFAB mostra una certa cautela. All'inizio di dicembre, in occasione dell'ultima pubblicazione dell'indicatore, il direttore Martin Tschirren aveva dichiarato che il tasso sarebbe salito «con ogni probabilità» nel 2023, con un ulteriore passo nel 2024. «Tuttavia, è estremamente difficile avanzare previsioni in merito», aveva ammesso l'alto funzionario.

La scintilla causata dalla svolta delle BNS

La scintilla del movimento in atto è rappresentato dalla svolta sui tassi d'interesse avviata dalla Banca nazionale svizzera (BNS) – che nel frattempo ha portato il suo parametro guida all'1,0% – e dal relativo andamento dei tassi d'interesse sul mercato ipotecario: a questo proposito la BNS calcola un tasso medio.

Affinché l'UFAB aumenti il tasso di riferimento all'1,5%, il tasso medio dovrebbe salire almeno all'1,375%. Alla fine dello scorso anno l'indicatore era ancora lontano, all'1,18%. La domanda cruciale è quindi: quanto è salito da allora?

In attesa di saperlo, si discute sull'impatto degli eventi in atto. Va innanzitutto detto che non tutti gli inquilini sarebbero colpiti dall'aumento delle pigioni nella stessa misura. In alcuni casi, gli affitti si basano ancora su tassi d'interesse più elevati perché, ad esempio, non sono state richieste riduzioni.

Secondo gli esperti di UBS inoltre non tutti i locatori faranno valere i propri diritti, in considerazione dell'aumento dei costi accessori e del minore potere d'acquisto degli inquilini.

Le differenze regionali sono comunque notevoli

Ma secondo uno studio di Wüest Partner più della metà dei contratti di locazione in Svizzera si basa sull'attuale tasso di riferimento dell'1,25%. Le differenze regionali sono comunque notevoli: nella regione del Lago di Ginevra la quota è di un terzo, mentre nella Svizzera orientale si sale a quasi due terzi.

Per fare un esempio concreto di calcolo: se il tasso d'interesse sale all'1,50%, si prevede un aumento del canone di locazione del 3%. Per un affitto mensile di 2000 franchi, ciò equivale a 60 franchi.

Inoltre, i locatori possono aggiungere alla pigione gli aumenti dei costi legati all'inflazione, indipendentemente dal tasso di riferimento. Con un rincaro al 3% è possibile prevedere incrementi dell'affitto fino all'1,2%. A ciò si aggiunge la crescita degli oneri energetici, che comporta una lievitazione dei costi accessori.

Tutto questo potrebbe essere solo l'inizio

E tutto questo potrebbe essere solo l'inizio. Se, come previsto da UBS, il tasso d'interesse di riferimento per i mutui dovesse arrivare al 2,5% nei prossimi anni – in un certo senso quindi normalizzandosi – le pigioni potrebbero salire di circa il 20% entro il 2025, a dipendenza del tasso d'inflazione.

Tuttavia gli stessi esperti della grande banca pongono dei grossi punti interrogativi su questa previsione. Stando agli specialisti infatti con un tale movimento verso l'alto il concetto stesso di tasso d'interesse di riferimento potrebbe essere messo sempre più in discussione.

«Sarebbe pensabile una riforma, che potrebbe arrivare persino all'abolizione dell'indicatore», viene fatto notare.