Studio Raiffeisen Proprietà immobiliare è dominata da privati, non da società

In Svizzera sono i privati, e non gli investitori professionali, a dominare la proprietà immobiliare: lo afferma uno studio di Raiffeisen.

La ricerca mette in luce come il 57% dei complessivi 4,5 milioni di unità abitative in Svizzera appartenga a privati, mentre il 16% figura nel bilancio di entità che non sono principalmente attive sul mercato immobiliare, come casse pensioni, assicurazioni, fondi immobiliari e le FFS. Solo una piccola parte appartiene a cooperative, all'ente pubblico e a classiche società immobiliari.

Se si riduce lo sguardo solo al mercato degli appartamenti in affitto, quasi un alloggio su due in Svizzera appartiene a famiglie private (49%), seguite da investitori istituzionali (33%), cooperative (8%) e classiche società immobiliari (7%). Confederazione, cantoni e comuni possiedono, con il 4%, un numero relativamente basso di appartamenti in locazione in Svizzera.

«Queste cifre dimostrano chiaramente quanto sia sbagliato affermare che sul mercato immobiliare svizzero dominino gli investitori professionali», afferma Martin Neff, economista capo di Raiffeisen Svizzera, citato in un comunicato odierno. Nelle zone rurali la rappresentanza di privati nel settore della locazione è particolarmente nutrita: i proprietari istituzionali si concentrano invece nelle aree più urbane.

Mentre in Svizzera risulta sfitto oramai il 2,76% di tutti gli appartamenti in locazione, la percentuale di abitazioni vuote nel segmento della proprietà si attesta solo allo 0,57%. Per rendersi conto di quanto sia basso questo valore basta considerare gli immobili in proprietà messi in vendita nelle cinque maggiori città svizzere Zurigo, Basilea, Berna, Losanna e Ginevra: il primo giugno 2020 complessivamente risultavano vuote solo 111 abitazioni primarie.

A differenza del mercato degli appartamenti in affitto, dove la quota manifesta da anni una tendenza al rialzo, il numero di abitazioni di proprietà vuote non aumenta. Il basso numero di abitazioni vuote si spiega con il fatto che negli anni passati sono stati costruiti sempre meno immobili di proprietà (a differenza degli appartamenti in locazione), a fronte di una domanda in crescita favorita dalle interessanti condizioni di finanziamento.

Neff mette però in guardia: i valori indicati sono solo delle medie e le differenze regionali sono importanti. Ad esempio in Vallese e nel Giura più dell'1% di tutte le case unifamiliari e degli appartamenti in proprietà per piani è vuoto. Ma anche in Ticino, Vaud, Argovia e Glarona la quota è decisamente sopra la media elvetica. Nei cantoni Basilea Campagna, Basilea Città e Appenzello Interno si registrano invece pochissime abitazioni vuote, come pure nei maggiori centri urbani Zurigo e Ginevra.

Sebbene i locali sfitti nel mercato degli appartamenti in locazione siano in aumento già da un decennio, le abitazioni già esistenti finora sono state relativamente poco interessate da questa tendenza. Sono state soprattutto le nuove costruzioni a soffrire di questo fenomeno e delle relative conseguenze. In virtù della situazione che domina il mercato dal 2015 i vecchi immobili soffrono sempre di più la concorrenza di quelli nuovi di alta qualità, che hanno guadagnato attrattiva. «Alla luce di questa concorrenza, affittare i vecchi appartamenti che si svuotano diventa ora sempre più difficile: i proprietari di questi immobili non possono evitare riduzioni di prezzo o ristrutturazioni nel medio termine», dice Neff.

La crescita del volume di crediti ipotecari da inizio anno è rallentata, ma con circa il 2,5% (anno precedente: 3,2%) si attesta ancora a un livello elevato. Le case unifamiliari e gli appartamenti in proprietà vengono ancora richiesti, acquistati e anche finanziati: secondo gli specialisti di Raiffeisen ciò dimostra un'immutata fiducia di tutti gli operatori di mercato, nonostante la pandemia da Covid-19.