Domande e risposte Tasso ipotecario di nuovo in aumento, ecco cosa devono sapere gli inquilini

In Svizzera il tasso ipotecario di riferimento aumenterà di 0,25 punti percentuali e questo provocherà una crescita degli affitti. Ma anche l'inflazione contribuirà a questo fenomeno. Ecco le risposte alle domande più importanti sul tema.

Aumento degli affittiIl tasso ipotecario di riferimento sale ancora, ora è all'1,75%

1. Di quanto aumenterà l'affitto?

Con un incremento di 0,25 punti percentuali, i proprietari possono aumentare gli affitti del 3%. Nel caso di contratti di locazione a lungo termine, tuttavia, è necessario che siano state applicate agli inquilini le riduzioni precedenti. Potrebbe quindi essere utile verificare la base locativa nel contratto di locazione attuale.

2. Perché la tendenza al rialzo è ora del 3%?

Il Tribunale federale ha emesso una sentenza in tal senso. Il ragionamento è stato che un affitto di 1.000 franchi, ad esempio, se aumentato del 3% raggiunge i 1.030 franchi. Mentre se il tasso ipotecario di riferimento scende nuovamente di 0,25 punti percentuali e l'inquilino chiede una riduzione dell'affitto, il canone dovrebbe essere nuovamente di 1.000 franchi. Invece sarebbe necessario solo un calo del 2,91% per passare da 1030 a 1000 franchi.

In sostanza, quindi, in caso di abbassamento del tasso ipotecario, rialzi altrettanto consistenti dei tassi hanno dato luogo «solo» a richieste di riduzione del 2,91% ciascuna.

3. Come viene calcolato il tasso ipotecario di riferimento?

Questo compito è svolto dalla Banca nazionale svizzera (BNS) per conto dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Tutte le banche i cui crediti ipotecari nazionali denominati in franchi superano l'importo totale di 300 milioni sono tenute a comunicare i dati su base trimestrale.

Il sistema attuale è in vigore dal settembre 2008. Da allora, in tutta la Svizzera si applica un tasso ipotecario di riferimento standardizzato per gli adeguamenti dei canoni di locazione dovuti a variazioni del tasso d'interesse ipotecario. Esso ha sostituito il tasso d'interesse per i mutui ipotecari variabili che veniva applicato in precedenza nei Cantoni.

4. I locatori possono anche trasferire gli effetti dell'inflazione agli inquilini. Come funziona?

Il 40% dell'inflazione accumulata può essere trasferito. Per il calcolo esatto è necessario consultare le statistiche, in particolare l'indice nazionale dei prezzi al consumo.

L'inflazione rilevante per l'affitto viene calcolata sulla base della variazione di questo indice dall'ultimo adeguamento dell'affitto. È importante utilizzare i mesi corretti e le tabelle con la base dell'indice corretta.

5. I locatori possono anche trasferire agli inquilini gli «aumenti dei costi generali». Come funziona?

È qui che la situazione si complica. Secondo il Tribunale federale, il locatore deve dimostrare questo aumento dei costi. Per semplificare il calcolo, tuttavia, molte autorità arbitrali applicano un tasso forfettario, secondo L'UFAB. Ma questi tassi forfettari variano e talvolta sono graduati in base all'età dell'immobile.

Secondo l'Associazione dei proprietari di casa, nella pratica sono ampiamente utilizzati tassi forfettari compresi tra lo 0,5 e l'1% all'anno. In caso di controversia, la prassi giudiziaria prevede che l'aumento di questi costi debba essere comprovato da prove concrete.

6. Quando si applica l'aumento dell'affitto?

In termini di tempistica, è probabile che la maggior parte dei locatori invii le lettere subito dopo la pubblicazione del tasso ipotecario di riferimento, in modo che l'aumento venga applicato il più rapidamente possibile, ovvero entro la prossima data di disdetta possibile.

7. Le società di gestione immobiliare decidono autonomamente quanto aumentare?

Tutte le società di gestione immobiliare contattate hanno sottolineato che non è così. Secondo Wincasa, ad esempio, l'eventuale adeguamento dell'affitto a causa della crescita del tasso ipotecario di riferimento è a discrezione dei proprietari. Non esiste quindi un'attuazione standardizzata.

Tuttavia, da mesi è in corso un vivace dialogo con i proprietari.

8. Ciò riguarda anche gli inquilini degli appartamenti cooperativi?

Di norma le cooperative applicano il canone di affitto che tiene conto del tasso d'interesse ipotecario effettivo e non di quello di riferimento. Ma in alcuni casi fanno affidamento su quest'ultimo.

L'applicazione generalizzata dell'inflazione non è un problema per le cooperative, in quanto possono essere trasferiti solo gli aumenti effettivi dei costi, ad esempio per la manutenzione.

9. Cosa devo fare se temo che l'aumento dell'affitto sia troppo alto?

In questi casi, l'Associazione degli inquilini consiglia di presentare una richiesta all'autorità arbitrale entro 30 giorni dalla notifica dell'aumento. Prima di farlo, può essere utile dare un'occhiata al calcolatore dell'affitto sviluppato dall'associazione.

10. Il sistema è ancora aggiornato?

Ci sono opinioni diverse al riguardo. Alcuni lo considerano assodato, riconosciuto da tutte le parti e comprensibile.

Ma non mancano le critiche: delle parti interessate vorrebbero un sistema più semplice. Un esempio è la prassi attuale per le locazioni commerciali, in cui l'affitto viene adeguato annualmente in base all'indice nazionale dei prezzi al consumo.

Negli ultimi 25 anni sono stati fatti numerosi tentativi di revisione del diritto di locazione e sono stati discussi vari modelli, ma nulla è cambiato.

11. Cosa dice l'associazione degli inquilini?

L'Associazione degli inquilini è preoccupata: «Questa è una cattiva notizia per i locatari. E arriva in un momento di generale crescita dei prezzi e di notizie shock come quelle sui premi di cassa malati», scrive in un comunicato stampa in merito al nuovo aumento del tasso ipotecario di riferimento.

12. Il tasso ipotecario di riferimento continuerà a salire?

Gli esperti pensano di no. La BNS non ha infatti aumentato il tasso ipotecario di riferimento a settembre e non è previsto alcuna crescita per la prossima decisione in merito, che avverrà a metà dicembre. Il tasso ipotecario sembra quindi ormai aver raggiunto il suo picco.