Immobilier Les loyers ne bougent pas

Le taux hypothécaire de référence reste fixé à 1,5%, annonce lundi l'Office fédéral du logement (OFL). Les locataires ne vont donc pas profiter de la baisse continue des taux, qui résulte de la politique monétaire toujours accommodante des banques centrales.

Des économistes avaient laissé entendre vendredi que le taux de référence ne bougerait pas. Cette valeur clé, publiée tous les trimestres, permet d'adapter les loyers à la baisse ou à la hausse. Elle reste fixée à 1,5% depuis l'été 2017.

La raison du gel de cet indice réside dans la méthode de calcul. Le taux n'est en effet ajusté qu'au quart de point de pourcentage. Pour que les locataires puissent demander une baisse de leurs loyers, il doit donc reculer de 0,25 point.

Le taux d'intérêt moyen établi le 30 juin, jour de référence, se situait à 1,41% contre 1,43% au trimestre précédent, écrit l'OFL. Le taux de référence déterminant pour les loyers ne change donc pas, selon les règles de l'arrondi commercial. Il n'existe ainsi pas de droit à de nouvelles prétentions pour des diminutions ou des hausses de loyer.

Pour que le taux de référence change, il faudrait que le taux d'intérêt moyen passe sous 1,38% ou au-dessus de 1,62%.

La prochaine publication de l'OFL est prévue le 2 décembre. Les experts ne s'attendent pas à un mouvement à cette date non plus. La Banque cantonale de Zurich (ZKB) prévoit ainsi que le taux de référence recule seulement l'été prochain d'un quart de point de pourcentage. Cela aurait pour conséquence une baisse des loyers d'environ 3%.

Pas automatique

Outre la méthode de calcul avec des ajustements tous les quarts de point de pourcentage «seulement», une autre raison de la stabilité des taux tient au fait que la Banque nationale suisse (BNS), qui effectue le calcul pour le compte de l'OFL, ne se base pas uniquement sur les taux de toutes les hypothèques nouvellement émises. Elle établit une moyenne pondérée en fonction des volumes de tous les emprunts hypothécaires en cours auprès des banques helvétiques.

Et vu que les crédits immobiliers sont la plupart du temps conclus sur des durées fixes de cinq à dix ans, le taux moyen établi par la BNS se trouve en retard par rapport aux taux des hypothèques nouvelles émises.

Certains propriétaires accordent automatiquement les baisses de loyers, mais la plupart du temps, il revient aux locataires d'effectuer une demande.

Dans une réaction, l'Association suisse des propriétaires fonciers (APF) relève qu'un abaissement d'un quart de point du taux de référence ouvre la porte à une demande de baisse de loyer de 2,91% exactement. Le bailleur peut cependant, de con côté, faire valoir dans les calculs 40% de l'inflation ainsi que d'éventuelles hausses de coûts liées à l'entretien, aux taxes ou aux assurances, notamment.

L'association précise que 2,2 milliards de francs sont investis chaque année en Suisse dans des travaux de transformation et de rénovation, notamment pour des améliorations énergétiques. Les «immenses investissements» consentis ces dernières années ont pu être en bonne partie compensés par les baisses des taux, sans que les loyers doivent ainsi être trop augmentés. «Même dans les villes, il subsiste encore ainsi de nombreux loyers modérés», estime l'APF.

L'Association suisse des locataires (Asloca) présente une autre perspective. Dans un récent communiqué, elle relevait, en se basant sur les chiffres de l'Office fédéral de la statistique (OFS), que les loyers ne connaissent ces dernières années «qu'une seule direction: vers le haut». Ils ont ainsi, a-t-elle souligné, augmenté de 17,9% depuis décembre 2005, «chargeant lourdement le revenu des ménages».