Mercato dei capitali Tasso ipotecario di riferimento, aumento solo nel 2024?
L'aumento del costo del denaro che sta interessando il mercato dei capitali avrà solo in un secondo tempo effetto sul tasso ipotecario di riferimento.
Secondo gli esperti di Credit Suisse (CS) l'indicatore che serve a determinare le pigioni degli appartamenti in affitto in tutta la Svizzera salirà al più presto a metà 2024.
La crescita mondiale dell'inflazione sulla scia della pandemia e del conflitto in Ucraina ha intensificato la pressione sulle banche centrali affinché procedano a strette monetarie, ricordano gli specialisti di CS in un'analisi pubblicata oggi. Pertanto negli ultimi mesi pure in Svizzera vi è stato un forte incremento dei tassi dei mutui.
Anche se si prevede un appiattimento di questa tendenza, nei prossimi anni i proprietari di immobili potrebbero dover far fronte a un nuovo aumento dei costi finanziari. Questo li spinge a domandarsi in che misura la crescita dei tassi graverà sui ricavi netti degli investimenti immobiliari residenziali: si tratta di stabilire come la progressione delle spese possa essere trasferita sui locatari e in base a quali tempistiche.
Il livello più basso di sempre, in vigore dal marzo 2020
In caso di cambio di inquilino in linea di principio il maggiore costo degli interessi può essere interamente trasferito ai locatari. I canoni delle abitazioni attualmente affittate sono invece legati al tasso di riferimento ipotecario, che si basa sul tasso medio di tutte le ipoteche in essere calcolato dalla Banca nazionale svizzera (BNS) e pubblicato ogni trimestre dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Dal settembre 2008 l'indicatore è stato unificato e ha sostituito quello precedentemente determinante nei singoli cantoni per le ipoteche a tasso variabile. Il tasso è partito con il livello massimo del 3,5% e ora è al dell'1,25%. Si tratta del livello più basso di sempre, in vigore dal marzo 2020.
I recenti aumenti dei tassi d'interesse dovrebbero annunciare un'inversione di tendenza anche per il tasso di riferimento. Tuttavia ciò avverrà con forte ritardo, secondo Credit Suisse. Il motivo va ricercato nella modalità di calcolo: poiché vengono prese in considerazione tutte le ipoteche esistenti, di qualsiasi durata, ciò comporta una grande inerzia. Vi potranno essere quindi forti variazioni con gli attuali tassi di mercato per i nuovi contratti.
Tutto dipenderà comunque dalla velocità con cui la BNS procederà a rialzare il suo tasso guida. A questo proposito gli esperti di CS hanno elaborato tre scenari: in quello più probabile, quello intermedio, la BNS comincerà ad aumentare il costo del denaro già a fine 2022 e successivamente porterà gradualmente il tasso guida sino all’1%. Da parte sua il tasso di riferimento – quello comunicato dall'UFAB – passerebbe dall'1,25% all'1,5% solo nel giugno 2024. Prima del 2027 gli inquilini e i proprietari dovrebbero però mettere in conto altri due rialzi.
