L'analisi Raiffeisen Penuria di alloggi in vista, affitti presto alle stelle?

Penuria di abitazioni in vista sul mercato immobiliare svizzero, sulla scia della forte immigrazione: la limitata disponibilità di alloggi, l'inflazione e i tassi in aumento faranno presto salire alle stelle gli affitti, ma non in Ticino. Dinamica diversa per le case di proprietà. Lo dice uno studio di Raiffeisen.

«In un contesto di prezzi di terreni edificabili estremamente elevati, severi regolamenti edilizi e una popolazione propensa a sollevare obiezioni, l'edilizia residenziale sta attraversando ormai da tempo una fase di forte contrazione», affermano gli esperti della banca cooperativa.

La popolazione svizzera, che cresce in modo dinamico e vive in spazi sempre più grandi, necessita di molte più abitazioni di quante siano disponibili al momento sul mercato.

Concomitanza di fattori

«Il livello di tassi più elevato e il rincaro dei costi edili riducono ulteriormente gli stimoli per l'edilizia residenziale», commenta Martin Neff, economista capo di Raiffeisen, citato in un comunicato.

«Contemporaneamente, una grave carenza di personale specializzato e la guerra in Ucraina aumentano ulteriormente la già forte immigrazione: ci stiamo dirigendo a tutta velocità verso una penuria di abitazioni».

La scarsità di alloggi in affitto al di fuori delle zone migliori è un fenomeno recente: per effetto del boom dell'edilizia a uso locativo i locali sfitti sono infatti aumentati continuamente fino a due anni fa.

Ma ora si costruisce meno e l'offerta di alloggio si fa più scarsa: dall'inizio dell'anno la quota di abitazioni sfitte a livello nazionale è scesa dall'1,54 all'1,31%, una contrazione record.

Eccezione ticinese

«In molti mercati regionali della locazione si registra già una penuria di alloggi, in alcuni casi si rasenta persino l'emergenza. Per esempio, nei cantoni di Ginevra, Zurigo e Zugo le percentuali di abitazioni a uso locativo sfitte si collocano ben sotto l'1%.», sottolinea Neff.

E sotto questa soglia dovrebbe scendere la quota dello sfitto in tutta la Svizzera entro il 2024. Al momento per contro in Ticino il mercato è ancora liquido, si legge nello studio.

Tutti gli affitti aumenteranno

Secondo Raiffeisen chi trasloca dovrà comunque mettere in conto ben presto dei canoni di locazione iniziali molto più elevati. Ma anche gli affitti in essere aumenteranno sensibilmente entro breve tempo: nel primo trimestre del 2023 è previsto un primo ritocco del tasso d'interesse di riferimento ipotecario all'1,5%.

Gli affitti basati sul tasso attuale potrebbero quindi essere incrementati, in virtù del diritto di locazione, di circa il 3%. A ciò si aggiunge la compensazione consentita dalla legge dell'inflazione e dell'aumento generale dei costi: alcune pigioni in essere rischiano così di subire entro il 2024 aumenti fino al 10%.

Dinamica diversa per le case di proprietà

Timidi segnali di allentamento della tensione si registrano per contro intanto nel segmento delle abitazioni in proprietà, che risentono a loro volta dell'aumento dei tassi. Ad esempio il numero di abbonamenti attivi di ricerca di abitazioni sui portali online è diminuito di circa il 6% rispetto al trimestre precedente.

E i venditori sembrano essere pian piano maggiormente propensi al compromesso per quanto riguarda le aspettative di prezzo, affermano gli specialisti di Raiffeisen. Nel terzo trimestre del 2022 i prezzi delle offerte delle case unifamiliari sono diminuiti, seppur leggermente, per la prima volta dopo molto tempo (-1,5% rispetto ai tre mesi precedenti).

«L'andamento dei prezzi dell'offerta è un primo indizio di indebolimento della dinamica dei prezzi. È quindi del tutto possibile che in uno dei prossimi trimestri anche i prezzi delle transazioni presenteranno un segno negativo», osserva Neff. A suo avviso comunque i costi degli immobili tenderanno verso l'alto anche in futuro: le abitazioni di proprietà rimangono infatti molto scarse.

Il modello «comprare per affittare» è in crisi

Stando a Raiffeisen all'orizzonte del mercato degli immobili a reddito si addensano invece fosche nubi. Con l'improvvisa fine dell'era dei tassi negativi, il contesto di mercato è cambiato parecchio.

Se nell'autunno del 2021 la capitalizzazione di tutti i fondi immobiliari quotati era ancora di circa il 45% sopra al valore di inventario netto, a fine ottobre 2022 lo scarto si era ridotto all'11%. Al momento molto depone a favore di una forte contrazione della domanda degli oggetti di investimento.

A causa dei maggiori costi di finanziamento, oggi molti investimenti finanziati con capitale di terzi non sono più redditizi. Soprattutto il modello «buy-to-let» (comprare per affittare), pensato per i privati e risultato molto lucrativo negli ultimi anni, ormai in molti casi non conviene più. E anche tra gli investitori istituzionali è prevedibile una maggiore prudenza.

«Il clima di corsa all'oro che ha caratterizzato questo mercato nell'ultimo decennio sta volgendo al termine. Si prevede una forte pressione sui prezzi delle transazioni e, quindi, anche sulle valutazioni nei portafogli immobiliari», afferma Neff. Il mercato, per via dell'andamento atteso dei canoni di locazione, si stabilizzerà verso il basso.