Ticino in controtendenza In tre anni mancheranno 51'000 appartamenti in Svizzera
Dal pericolo di bolla immobiliare alla carenza di alloggi in Svizzera: le ragioni sono l'immigrazione, la tendenza ad avere famiglie piccole e la diminuzione dell'attività edilizia. Le conseguenze sono spostamenti più lunghi e affitti in aumento.
Fino a poco tempo fa, la Svizzera temeva una bolla. Invece ora c'è un'importante carenza nel mercato immobiliare. A causa dell'immigrazione e della tendenza a costruire appartamenti più piccoli, la Svizzera cresce ogni anno di circa 55'000 famiglie, come scrive la «NZZ am Sonntag».
Ma allo stesso tempo, il numero di domande di costruzione è sceso ai minimi da 25 anni. Di conseguenza, entro il 2026 ci sarà una carenza di circa 51'000 appartamenti, come calcolato dalla società di consulenza immobiliare Wüst Partner. Si tratta più o meno dello stesso numero di quelli che ci sono nella città di Lucerna
La Svizzera si sta quindi avviando verso la più grande carenza di abitazioni degli ultimi 30 anni.
Unici due cantoni in controtendenza sono il Ticino, dove stando alle stime nel 2026 ci saranno 1030 appartamenti in eccesso, e il Giura, dove saranno 90.
Carenza di alloggi non più un fenomeno puramente urbano
È noto che il tasso di posti sfitti nelle città è basso o molto basso. La novità è che la carenza di alloggi non è più un fenomeno puramente urbano, ma interessa sempre più le regioni rurali, soprattutto le località turistiche, afferma l'economista Robert Weiner di Wüest und Partner, che ha calcolato lo scenario per conto della «NZZ am Sonntag».
Se si considera l'attività edilizia prevista in relazione a un migliaio di nuovi nuclei familiari, sulla mappa compaiono nuove regioni: molte città e valli turistiche intorno a Coira, Arosa e in Engadina sono destinate a una forte carenza.
Lo stesso vale per l'Oberland bernese, soprattutto nelle località turistiche di Gstaad e Saanen. Anche i Grigioni devono prepararsi a tempi difficili: per ogni mille appartamenti in più richiesti, entro il 2026 ne saranno costruiti solo 570. O per dirla in altro modo: il 43% dei potenziali inquilini resterà a mani vuote.
Ecco perché la domanda è così forte
La prima ragione della forte domanda è la crescita della popolazione residente permanente. Negli anni dal 2018 al 2020, è infatti cresciuta di circa 50.000-60.000 persone all'anno. Ora i tassi di crescita sono significativamente più alti. L'anno scorso l'immigrazione netta è stata di circa 81.000 persone, che corrispondono a circa 37.000 famiglie bisognose di un alloggio.
La seconda ragione della forte impennata della domanda è la tendenza a creare nuclei familiari di più piccole dimensioni. Sempre più persone vivono da sole per una parte significativa della loro vita. «Circa due terzi di tutte le famiglie in Svizzera sono composte da una o due persone», afferma Martin Tschirren, direttore dell'Ufficio federale delle abitazioni (BWO). A ciò si aggiunge l'invecchiamento della popolazione, tendenza che continuerà.
Il terzo motivo è il surplus di nascite. A lungo termine, l'aumento dei salari e del benessere influenzerebbe anche una maggiore domanda. Di conseguenza, le persone potrebbero permettersi più spazi abitativo o una seconda casa.
Crollo degli alloggi e altri fattori
Oltre all'elevata domanda, si registra anche una stasi nell'edilizia residenziale. Ciò è dovuto principalmente a ragioni economiche. La maggior parte dei fondi pensione e altri investitori hanno già investito grandi somme negli ultimi anni. La loro domanda è coperta.
«A seguito dell'aumento dei tassi di interesse, l'attrattiva relativa degli immobili è diminuita rispetto ad altre opportunità di investimento come le obbligazioni», spiega Maciej Skoczek, economista e analista di UBS. Inoltre, c'è incertezza sull'ulteriore sviluppo dei prezzi. Il lungo periodo di bassi tassi di interesse e la forte domanda di investimenti immobiliari hanno portato a valutazioni molto elevate.
Ci sono anche molti altri fattori. Ad esempio, la costruzione di seconde case si è praticamente arrestata. L'iniziativa sulle seconde case varata nel 2013 ha infatti innescato un calo massiccio. Ora è evidente che in tutti i comuni in cui le quote per le case di vacanza sono state esaurite, anche la costruzione di appartamenti in affitto sta diminuendo in modo significativo.
E poi c'è la densificazione nei centri urbani, che stenta a decollare.
Ora, più che mai, i nuovi progetti vengono bloccati o respinti con obiezioni. A Zurigo e in altre città, la pianificazione territoriale prevede certamente di aprire la strada alla densificazione edilizia. Gli strumenti corrispondenti sono disponibili.
Aumento degli affitti e ulteriore pendolarismo
L'aumento degli affitti è il fattore più grave. Un'occhiata agli annunci online lo dimostra: anche i piccoli appartamenti di due stanze a Zurigo o Berna aumentano di prezzo del 10-12% quando vengono riaffittati.
Di conseguenza, la quota di reddito disponibile che le famiglie spendono per l'abitazione sta aumentando in modo generalizzato. Ciò è sempre più vero per le famiglie che non si trasferiscono e non cercano un appartamento. Ciò è dovuto al fatto che l'inflazione e l'aumento del tasso d'interesse ufficiale di riferimento previsto per quest'anno si ripercuotono anche su queste locazioni.
Questa carenza ha conseguenze sociali ed economiche indesiderate. Coloro che desiderano vivere vicino al proprio posto di lavoro devono pagare un prezzo significativamente più alto per l'affitto o affrontare lunghe distanze di pendolarismo. Questo comporta costi elevati e una perdita di qualità della vita.
