Neues Urteil zu überrissenen Zinsen «Mieter sollen sich nicht einschüchtern lassen»

Vermieter haben es künftig einfacher, den Anfangsmietzins zu erhöhen. Denn dass dieser nicht überrissen ist, muss der Mieter beweisen. Beim Schweizerischen Mieterverband ist man von einem neuen Bundesgerichtsurteil irritiert.

Dieses Urteil sei ein Rückschritt, sagt Michael Töngi (Grüne/LU). Der Nationalrat ist Vizepräsident des Schweizer Mieterverbands und von den Bundesrichtern in Lausanne enttäuscht. «Die Anfechtung des Anfangsmietzinses wird nun erschwert. Das ist unerfreulich», sagt er. 

Dabei begann alles erfreulich. Eine Frau fand im Stadtzürcher Kreis 4 eine Zweizimmer-Wohnung für nur 1060 Franken. Sie erfuhr jedoch, dass der langjährige Vormieter lediglich 738 Franken zahlte. Die satte Erhöhung von rund 44 Prozent erschien der Frau zu hoch. Sie zog also vor die Schlichtungsbehörde, wo sich mit der Hausbesitzerin, einer Versicherung, kein Kompromiss finden liess.

855 Franken als Kompromiss

Das Mietgericht schlug sich 2019 auf die Seite der Frau und erachtete die Erhöhung als missbräuchlich: Neu sollte sie 855 Franken für die Bleibe entrichten. Die Versicherung zog das Urteil jedoch ans Zürcher Obergericht weiter, das zum selben Schluss wie die Vorinstanz kam. Wie diese Woche bekannt wurde, beurteilt das Bundesgericht die Sache jedoch anders.

Seit rund acht Jahren geht man bei einer Mietzinserhöhung von über 10 Prozent davon aus, dass der Mietzins ohne massgebliche Sanierungen missbräuchlich ist. Dies sieht auch das Bundesgericht nach wie vor so. Die Bundesrichter in Lausanne finden aber, dass es neu nicht mehr notwendig ist, dass Vermieter die vermutete Missbräuchlichkeit entkräften. 

Es gelten nicht die gleich strengen Anforderungen

Es reicht, wenn an der Missbräuchlichkeit des neuen Mietzinses gezweifelt wird. Im vorliegenden Fall war der Vormieter sehr lange in der Wohnung, was die Anpassung des Mietzinses an ein quartierübliches Niveau bereits legitimieren kann.

«Dabei gelten nicht die gleich strengen Anforderungen wie für den Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses», schreibt das Bundesgericht in einer Mitteilung. Denkbar sei etwa, dass der Vermieter auch inoffizielle Statistiken oder andere Wohnobjekte beiziehe, welche die Anforderungen bezüglich Vergleichbarkeit nicht vollständig erfüllen. Der Fall geht zurück ans Obergericht, das sich nochmals damit beschäftigen wird.

Werden sich künftig weniger Mieter*innen trauen, einen überrissenen Anfangsmietzins anzufechten? «Ich kann mir gut vorstellen, dass diese Gefahr droht», sagt Töngi. Künftig könnten Vermieter eine übermässige Mietzinserhöhung ohne Sanierungsarbeiten an der Wohnung damit erklären, dass der Vormieter über Jahre oder Jahrzehnte dort gelebt hat.

Oft gibt es keine Statistiken

Das ist jedoch nicht das einzige Problem, so Töngi. Das ganze Prozedere ist für Mieter*innen schwieriger, als es für Vermieter*innen ist. Um die Missbräuchlichkeit zu beweisen, müsse die Mieterin fünf Mietobjekte ausfindig machen. «Diese müssen bezüglich Lokalität und Preis vergleichbar sein. Das ist für Vermieter*innen einfacher, da sie über mehr Daten verfügen. Für Mieter*innen hingegen ist es eine grosse Herausforderung.»

Es sei nun zwingend, dass sich Mieter*innen von diesem Urteil nicht einschüchtern lassen, so Töngi. «In der Regel enden solche Beschwerden bereits vor der Schlichtungsstelle mit einem Vergleich, weil Vermieter einsehen, dass sie mit der Erhöhung über die Stränge geschlagen haben.» Man müsse also nicht immer gleich vor Gericht.