Wohnen Zürich fordert von Investoren einen Beitrag zu günstigen Wohnungen

In der Stadt Zürich sollen künftig auch private Investoren einen Beitrag zu günstigem Wohnraum leisten: Der Stadtrat will, dass künftig – etwa bei Aufstockungen – die Hälfte der zusätzlichen Fläche für günstige Wohnungen verwendet wird.

Auslöser für das Einfordern von günstigem Wohnraum bei privaten Investoren ist eine kantonale Volksabstimmung im Jahr 2014. Die Zürcherinnen und Zürcher sagten damals Ja zu einer Ergänzung des Planungs- und Baugesetzes, dem Paragraf 49b.

Dieser neue Paragraf erlaubt es Gemeinden und Städten, bei zusätzlicher Ausnutzung einen Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen vorzuschreiben. Der Paragraf ist eine «kann»-Formulierung, die Gemeinden können also selber wählen, ob sie das tun wollen.

«Für uns ist aber klar, dass wir diese Möglichkeit nutzen wollen», sagte Hochbauvorsteher André Odermatt (SP) am Mittwoch vor den Medien. Bisher ist Zürich damit allein auf weiter Flur. Andere Gemeinden haben noch keine solchen Vorlagen entwickelt, obwohl die Abstimmung bereits sieben Jahre her ist.

Doch der Kanton seinerseits benötigte stolze fünf Jahre, um das Gesetz 2019 in Kraft zu setzen. Nun präsentierte der Stadtrat seine Umsetzung, mit der er den Anteil günstiger Wohnungen im nach wie vor teuren Zürich erhöhen will.

Viereinhalb Zimmer für 1650 Franken

Diese Umsetzung sieht vor, dass bei einer Mehrwertausnutzung jeweils die Hälfte der zusätzlichen Fläche günstig vermietet werden muss. Konkret bedeutet dies etwa, dass ein Bauherr, der eine Etage aufstocken kann, die Hälfte dieser Fläche günstig vermieten muss.

Der Stadtrat wählte bewusst die Hälfte und nicht noch mehr, um Investoren nicht abzuschrecken. Würde die Stadt mehr einfordern, würden wohl viele Bauherren auf die zusätzliche Etage verzichten, weil sie zu wenig daran verdienen würden.

Diese günstigen Wohnungen sollen nach Kostenmiete vermietet werden, die über eine komplexe Formel ausgerechnet wird und dem Hausbesitzer aber trotz Etikett «günstig» noch eine kleine Rendite ermöglicht. Eine Viereinhalbzimmer-Wohnung würde so 1650 Franken kosten.

Es sind aber auch teurere Wohnungen möglich, wenn der Bauherr schwierige Umstände geltend machen kann. Schwierige Umständen sind gemäss Stadtrat etwa eine Hanglage oder eine schwierig geschnittene Parzelle. Dann kostet eine Viereinhalbzimmer-Wohnung 1920 Franken.

Stadt gibt Einkommenslimite vor

Die Bauherren dürfen sich ihre Mieterinnen und Mieter zwar selber aussuchen. Diese müssen aber gewisse Kriterien erfüllen, die von der Stadt vorgegeben werden. Erstes Kriterium ist, dass die Personen dort auch wirklich wohnen. So soll verhindert werden, dass aus den günstigen Wohnungen Zweit- und Ferienwohnungen werden.

Zudem will die Stadt eine Einkommens- und Vermögenslimite vorgeben. Auch was die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner betrifft, soll es Vorschriften geben: Der Stadtrat schlägt vor, dass die Zahl der Bewohner mindestens der Zimmerzahl minus 1 entsprechen muss.

Wer alleine wohnt, kann also maximal eine Zweizimmerwohnung beziehen. Dreizimmerwohnungen gibt es erst ab zwei Personen. Die Stadt will alle zwei Jahre überprüfen, ob die Kriterien eingehalten werden. Wer plötzlich alleine in einer Vierzimmer-Wohnung lebt oder im Lotto gewonnen hat, muss innert drei Jahren ausziehen.

Erstes Beispiel Neu-Oerlikon

Ein Beispiel, wo der kantonale Paragraf 49b als erstes angewendet wird, ist das Neubauprojekt in Neu-Oerlikon. Dort verlangt die Stadt günstigen Wohnraum von 8000 Quadratmetern Fläche, weil die Mehrausnutzung 16'000 Quadratmetern betragen wird.

Gemäss Odermatt sind in den kommenden Jahren auch Aufzonierungen in Seebach, Schwamendingen, Witikon, Zürich-West, Altstetten, Albisrieden und Wiedikon geplant. Auch dort wird der neue Paragraf 49b also zur Anwendung kommen.

Für diese Förderung von günstigem Wohnraum benötigt die Stadt aber noch eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung. Auch die Verordnung für die Vermietungskriterien muss genehmigt werden.

Beides wird nun ab Freitag bis am 25. Mai öffentlich aufgelegt. Danach werden die Vorlagen überarbeitet und kommen in den Gemeinderat. Läuft alles nach Plan, wird das Parlament im Herbst darüber entscheiden. In Kraft gesetzt würde die Umsetzung des kantonalen Paragrafen 49b dann Mitte 2022.