Hier steht, wie's geht. Du kannst dir eh kein Haus leisten! Oder doch?

In Kooperation mit AXA

22.6.2021

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Portrait of worried young woman feeling stressed with too much credit card debts trying to manage business and home finances showing Help sign. In paying off debts, bills and financial problems.
Shutterstock

Wir sind Sparerinnen und Sparer. Wohl schon seit dem Rütlischwur. Schwierig wird es aber bei der Frage: Was machen wir mit dem Geld, das wir zur Seite legen? Haus kaufen? Fürs Alter vorsorgen? Beides? Oder sowieso zuerst mal im Casino versuchen, das Geld zu verdoppeln?

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22.6.2021

Wegen Corona will doch erst recht jeder ein Eigenheim?

Das scheint nicht ganz falsch zu sein. Jedenfalls wird Wohneigentum in der Schweiz dieses Jahr teurer, ein Ergebnis von (hoher) Nachfrage und (tieferem) Angebot. Die Raiffeisen rechnet in einer Studie mit bis zu sieben Prozent Preis-Plus bis Ende Jahr. Das könnte es vor allem für junge Familien schwieriger machen, ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder Stockwerkeigentum zu kaufen. Aber: «Schwieriger» bedeutet nicht «unmöglich».

Was kostet ein Haus überhaupt?

Wenn man das einfach so sagen könnte. Der Durchschnittspreis für zum Kauf ausgeschriebene Einfamilienhäuser beträgt derzeit etwa eine Million Franken. Wobei der Preis natürlich von diversen Faktoren abhängig ist: zum Beispiel Anzahl Zimmer und Quadratmeter, Lage und Alter des Objekts. Auch die Region ist entscheidend und kann zu grossen Unterschieden führen: Zug ist am teuersten, Uri am günstigsten. Wir gehen in unseren Rechenbeispielen trotzdem von einer Million Franken aus.

Smart sparen und vorsorgen – und ein Haus kaufen

Bei einem Hauskauf stellen sich zahlreiche Fragen. Reicht das Geld heute für den Kauf? Und reicht es morgen, um trotz der Abzahlung der Hypothek ein flexibles Leben führen zu können? Der Vorsorgeplan SmartFlex der AXA (Säule 3a/3b) macht beides möglich: Er kann individuell zusammengestellt und jederzeit den persönlichen Bedürfnissen angepasst werden. Durch ihre kompetente Beratung ist die AXA die ideale Partnerin und Begleiterin beim Hauskauf.

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1'000'000 Franken. Die Zahl sieht schön aus, sähe auch auf unserem Konto schön aus. So viel haben wir doch nicht?

Wer weiss? Mit einer Hypothek können bis zu 80 Prozent des Hauspreises gedeckt werden. Umgekehrt gesagt: Du musst mindestens 20 Prozent des Betrags als Eigenkapital haben. In unserem Rechenbeispiel sprechen wir demnach von 200'000 Franken. Mindestens die Hälfte davon sollte aus «echtem» Eigenkapital kommen, also nicht aus der Vorsorge der 2. und der gebundenen 3. Säule. Mehr ist natürlich mehr – ein höherer Startbetrag erleichtert das spätere Amortisieren der Hypothek. Aber mehr dazu später.

Auf der Säule 3a spare ich sowieso schon lange für den Hauskauf. Also verwende ich mein Geld komplett für diesen Zweck und löse das Konto nachher auf, okay?

Kann man natürlich. Es ist kein Geheimnis, dass man «Sparen 3» für den Hauskauf verwenden kann, das erfährt man schon, wenn man ein solches Konto eröffnet. Dennoch ist die 3. Säule vor allem als Altersvorsorge gedacht. Klar: Nach der Pensionierung sollte ein grosser Teil der Hypothek getilgt sein – oder innerhalb von 15 Jahren nach deren Abschluss. Dies gilt mindestens für die 2. Hypothek, die in unserem Beispiel 150’000 Franken betragen würde. Ein weiterer positiver Aspekt: Die Lebenskosten sind durch den Hausbesitz tiefer als bei Mieterinnen und Mietern, die weiterhin monatlich ihre Mieten berappen müssen. Die Frage gehört aber gestellt: Bis wann reichen AHV und 2. Säule? Das Konto 3a zu behalten und weiter zu bewirtschaften, ist eine ideale Erweiterung des Arsenals. Dass es beim Steuern sparen hilft, ist bekannt. Auch das hört man schon bei Eröffnung des Kontos. Versicherungslösungen wie der SmartFlex der AXA können ergänzend als Absicherung bei Erwerbsunfähigkeit, Invalidität oder Tod dienen.

Also löse ich lieber die 2. statt die 3. Säule auf oder was?

So einfach ist es dann doch wieder nicht. Bei Vorbezug der 2. Säule, also der beruflichen Vorsorge, kann es zu Reduktionen der Versicherungsleistungen kommen – bei Invalidität, im Todesfall und ganz allgemein im Pensionsalter. Ein grosser Vorbezug der 2. Säule ist deshalb in der Beratung sehr vorsichtig abzuklären. Wer sich dennoch dazu entscheidet: Der Fehlbetrag sollte bis zur Pensionierung möglichst gedeckt sein. Die grösste Herausforderung bei der Vorsorge ist doch die: Wir wissen alle nicht, wie viele Jahre wir ihm Ruhestand verbringen werden: Werden wir 70 oder werden wir 100? Wir sollten entsprechend abgesichert sein.

Okay, die Kosten zum Erwerb habe ich jetzt im Griff. Aber mit welchen regelmässigen Kosten muss ich danach rechnen?

Hier ist nicht mehr das Vermögen, sondern das monatliche Einkommen relevant. Anbieter, die eine Hypothek vergeben, rechnen meist mit einem so genannten Sicherheitszinssatz von 5 Prozent – auch wenn die aktuellen Zinssätze sehr attraktiv sind und teilweise unter 1 Prozent liegen. Wieso? Dies ist eine Absicherung für beide Seiten, sollten die Zinsen künftig wieder steigen. Bei einer Hypothek von 800'000 Franken entsprechen die 5 Prozent 40'000 Franken. Weiter muss man aber auch Unterhalt und Nebenkosten einplanen: Wenn man ein eigenes Haus hat, muss man schliesslich auch selbst für Renovationen aufkommen, zudem kosten die verschiedenen Anschlüsse weiterhin. Hier wird gemeinhin 1 Prozent des Kaufpreises veranschlagt: 10'000 Franken. Ebenfalls nicht zu vergessen: die Amortisation. Wenn die 150'000 Franken der zweiten Hypothek innert 15 Jahren amortisiert werden sollen, sind dies weitere 10'000 Franken pro Jahr. Für unser Rechenbeispiel muss man also immer noch jährliche Kosten von 60'000 Franken stemmen können – sollten die Zinsen wieder steigen. Als Faustregel gilt: Die jährlichen Kosten sollten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens.

Ich möchte meine Vorsorgegelder auch zur Amortisation einsetzen. Für irgendwas habe ich diese Vorsorgegelder schliesslich.

Eine Variante ist es, die Säule 3a beim Hypotheken-Geber von Anfang an als «Pfand» zu hinterlegen. Man kann danach weiterhin Gelder (jährlicher Höchstbetrag für Angestellte derzeit 6'883 Franken) einzahlen, gibt aber dem Institut gleichzeitig eine Garantie. Idealerweise greift es erst dann auf die gepfändete Summe zurück, wenn der Vorsorgebetrag ausgeschüttet wird. Können die Zinsen aber nicht mehr bezahlt werden, käme dieses Pfand früher zum Zug. Der Vorteil: Mehr Sicherheit für das kreditgebende Institut, dadurch oftmals bessere Konditionen für Käuferinnen und Käufer.

Was geschieht, wenn der Partner oder die Partnerin früh stirbt oder erwerbsunfähig wird?

Passiert zum Glück eher selten, aber es passiert. Es macht Sinn, eine Todesfallversicherung und/oder eine Erwerbsunfähigkeitsversicherung in die Gedanken zu integrieren. Von Banken und Versicherungen wird eine solche Absicherung bei der Hypotheken-Vergabe meist sogar vorausgesetzt. Sie ermöglicht es den Familienmitgliedern, verschiedenen Krediten und Hypotheken weiterhin nachzukommen. Auch Testament und/oder Ehevertrag schaffen Klarheit. Klar, niemand spricht gerne über Themen wie den eigenen Tod. Aber viele Familien wünschten sich leider, dass sie früher an solche Fälle gedacht hätten.

Wir sind nicht verheiratet. Wird das zum Problem?

Immer mehr Paare entscheiden sich, ihr Leben gemeinsam zu verbringen – ohne zu heiraten. Sie gründen eine Familie, sie haben Kinder. Einen Trauschein benötigen sie dafür nicht. Spätestens bei einem Hauskauf empfiehlt sich ein Konkubinatsvertrag, der unter anderem die Verantwortlichkeiten beim Kauf festhält und zu verhindern hilft, dass eine mögliche Trennung im Chaos endet. Sinnvoll sind auch weitere gegenseitige Absicherungen wie eine letztwillige Verfügung. In der Praxis entscheiden sich viele Konkubinatspaare für das sogenannte Miteigentum: Ihre Anteile am Haus werden im Grundbuch einzeln aufgeführt. Vielleicht übernimmt die vermögendere Person in einem solchen Fall zwei Drittel, die weniger vermögende Person ein Drittel der Summe.

Alles klar. Kaufen wir dieses Haus!

Tatsächlich, mit etwas angespartem Kapital, einem möglichen Erbvorbezug und einer guten Vorsorgelösung sollte auch derzeit ein Hauskauf nicht unerschwinglich sein. Aber natürlich ist jede Lebenssituation individuell: Es gilt also zunächst, sich in der Beratung von Bank oder Versicherung austauschen und die eigene Ausgangslage gut abzuwägen.

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