(Finanz)dienstleistung Immobilienmarkt produziert zu wenig Wohnungen

Der Schweizer Immobilienmarkt produziert laut Ökonomen der UBS zu wenig Wohnungen. Dem von der Zuwanderung getriebenen Wachstumsschub hin zur 10-Millionen-Schweiz fehlt der entsprechende Bauboom. Der Anteil der Mieten an den Ausgaben wird deshalb wohl steigen.

Die UBS erwartet das Überschreiten der Marke von 10 Millionen Einwohnern in der Schweiz für Mitte der 2030er-Jahre. Aktuell leben rund 9 Millionen Menschen in der Schweiz.

Eine derart hohe Kadenz der Bevölkerungsentwicklung ziehe Bodenknappheit nach sich, beflügle die Preise für Wohnimmobilien und verteuere die Wohnungsmieten, so das Fazit der am Mittwoch publizierten halbjährlichen Studie zum Immobilienmarkt in der Schweiz.

Diese Schlussfolgerungen seien allerdings aus historischer Sicht nicht zwingend. Zum besseren Verständnis der kommenden Entwicklung werfen die Ökonomen einen Blick zurück bis 1955, als erst 5 Millionen Menschen in der Schweiz wohnten. Die Mietpreise sind laut der Studie in den vergangenen knapp 70 Jahren doppelt so stark gestiegen wie die Konsumentenpreise. Da die Löhne aber mehr zugenommen haben als die Mieten, wurde das Wohnen per Saldo erschwinglicher.

Weniger Menschen wohnen in komfortableren Wohnungen

Die steigende Kaufkraft der Bevölkerung führte indes dazu, dass die Fläche pro Person zugenommen hat. Die Haushalte werden von weniger Menschen bewohnt, konkret sank diese Grösse auf 2,2 von 2,9 Personen. Ausserdem hat sich die Qualität und die Ausstattung der Wohnungen verbessert, wofür die Mieter bereit waren, mehr auszugeben.

Für die moderate Entwicklung der Mietpreise macht die UBS insbesondere zwei Faktoren aus: Erstens wurde in der Vergangenheit genug Wohnraum gebaut, um das Bevölkerungswachstum zu absorbieren. Zweitens wurde die Verkehrsinfrastruktur massiv ausgebaut, was zu den Pendlerströmen zwischen Städten und Agglomeration geführt hat.

Mit Blick nach vorne zeigt sich die Studie weniger optimistisch. Der Haupttreiber der steigenden Nachfrage nach Wohnraum ist die Migration und nicht mehr wie früher der Geburtenüberschuss. Ausserdem konzentriert sich die Nachfrage auf die grossen Wirtschaftszentren. Wegen des hohen Anteils an Migranten und der Alterung der Gesellschaft erwartet die UBS eine steigende Tendenz zu kleineren Wohneinheiten.

Wohnungsbau hinkt steigendem Bedarf massiv hinterher

Für eine zusätzliche Million Einwohner errechnet die Bank deshalb bis Mitte der 30er-Jahre einen jährlichen Bedarf von bis zu 60'000 Wohnungen. Aktuell würden allerdings lediglich 35'000 Neueinheiten bewilligt, was wenig Gutes erwarten lasse. Die Erholung der Bautätigkeit werde zudem dadurch erschwert, dass die Wohnungen wegen der Raumplanung in bestehendem Gebiet gebaut werden müssen, was wiederum die Baukosten erhöht und längere Bewilligungsverfahren nach sich zieht.

Laut der Studie dürften deshalb bis 2034 kumuliert rund 150'000 Wohnungen weniger gebaut werden als benötigt. Als Konsequenz steigen die Mieten stärker als die Einkommen und der Anteil der Wohnausgaben am Haushaltsbudget steigt. Die Mietpreisentwicklung dürfte dabei in den Zentren stärker ausfallen als in der Peripherie.

«Was in den letzten 70 Jahren galt – sinkende Wohnkosten, grösserer Flächenkonsum und mehr Wohnkomfort – dürfte nun der Vergangenheit angehören», so ein Fazit der Studie.