Immobilien Referenzzinssatz steht laut UBS vor Wendepunkt

Seit der hypothekarische Referenzzinssatz existiert, ist er gesunken, nun droht die Wende. Bereits im nächsten Jahr dürften die Mieten laut der Grossbank UBS nach oben angepasst werden. Je nach Inflationsrate um rund 20 Prozent bis 2025.

Der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem sich die Mietpreise orientieren, wurde im Jahr 2008 lanciert. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist der Referenzzinssatz von 3,50 auf 1,25 Prozent gesunken.

Bis Ende 2023 um 8 Prozent

Die Inflation und die steigenden Zinsen dürften dem nun ein Ende setzen. Bereits für den März 2023 erwarten die Experten der UBS zum ersten Mal seit der Einführung einen Anstieg des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt, wie aus einer am Montag veröffentlichten Analyse der Grossbank hervorgeht.

Ein weiterer Anstieg im September 2023 sei zudem «wahrscheinlich». Damit dürften die Mieten, die auf dem aktuellen Referenzzinssatz basieren, gemäss dem Mietrecht per Ende 2023 um insgesamt 6 Prozent erhöht werden – Teuerungsausgleich ausgenommen.

Die Prognose der UBS basiert dabei den Angaben nach auf der Annahme, dass die langfristigen Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten stabil bleiben und die SNB weiter an der Zinsschraube dreht, sprich sich die Geldmarkthypotheken im Dezember 2022 nochmals um einen halben Prozentpunkt verteuern.

Mieter dürften also neben den steigenden Nebenkosten auch mit steigenden Grundmieten belastet werden. Konkret seien die Vermieter bei einem höheren Referenzzinssatz ab März 2023 in der Lage, die Mieten ab Juli 2023 zu erhöhen.

«Parallel dazu kann auch die seit der letzten Mietzinsanpassung kumulierte Teuerung im Umfang von 40 Prozent auf die Mieten abgewälzt werden», schreiben die UBS-Experten. Will heissen: Angesichts der anziehenden Inflation könnten die Vermieter in einem ersten Schritt sogar die Miete um 4 bis 5 Prozent und anschliessend bis Ende 2023 gar um gesamthaft 7 bis 8 Prozent anheben.

20 Prozent bis 2025

Und es könnte noch dicker kommen: Normalisiert sich der hypothekarische Referenzzinssatz in den nächsten Jahren – wie von der UBS prognostiziert – auf einem Niveau von 2,5 Prozent, so könnten die Mieten bis 2025 «je nach Inflationsrate» um rund 20 Prozent angehoben werden.

Die Grossbank betont aber auch, dass nur ein Teil der Mietverträge von der Erhöhung des Referenzzinssatzes direkt betroffen sein wird. Denn nur etwa 20 Prozent der Mieter hätten nach Senkungen des Referenzzinssatzes von ihrem Recht auf Mietzinsreduktion Gebrauch gemacht. Zudem dürften nicht alle Vermieter die Preise erhöhen, «zumal der finanzielle Spielraum bei Mietern durch die gestiegenen Nebenkosten bereits verengt wurde», heisst es weiter.

Hinzu komme, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei einer solchen Aufwärtsbewegung wohl zunehmend hinterfragt werden würde: «Eine Reformierung bis hin zur Abschaffung des Referenzzinssatzes liegt also in absehbarer Zukunft durchaus im Bereich des Möglichen», lautet die Prognose der UBS.