Bewertung der Liegenschaften «Mitholz ist ja nicht gerade ein boomender Immobilienmarkt»

Liegenschaften in Mitholz werden bewertet

Das Gebiet um das ehemalige Munitionslager in Mitholz: Die Bewohner*innen müssen das Dorf verlassen. 

Bild: KEYSTONE

Doch müssen wirklich alle gehen? Ob manche Teile des Dorfes bewohnbar bleiben, lässt das Verteidigungsdepartement VBS abklären.

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Grund sind die aufwändigen Räumungsarbeiten eines ehemaligen Munitionslagers. Am 19. und 20. Dezember 1947 kam es in einem Depot oberhalb von Mitholz zu mehreren Explosionen von insgesamt 7000 Tonnen Munition, die das Dorf völlig verwüstete.

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Neun Menschen kamen ums Leben, sieben weitere wurden verletzt, mehr als 100 Gebäude wurden zerstört oder beschädigt.

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Die Räumung soll 2030 beginnen und rund zehn Jahre dauern – ob die Bewohner*innen wieder zurückkehren können, ist offen.

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Eine Informationsveranstaltung im Februar 2020 für die Bevölkerung mit Vertreter*innen von Gemeinde und Armee in Kandersteg.

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Das Verteidigungsdepartement VBS ist bereit, sämtlichen Bewohner*innen ihre Liegenschaften abzukaufen und sie beim Umzug zu unterstützen. 

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Für die Menschen, die teils seit Generationen in dem Dorf im Berner Oberland leben, stehen schwierige Entscheide an.

Bild: Keystone

Liegenschaften in Mitholz werden bewertet

Das Gebiet um das ehemalige Munitionslager in Mitholz: Die Bewohner*innen müssen das Dorf verlassen. 

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Doch müssen wirklich alle gehen? Ob manche Teile des Dorfes bewohnbar bleiben, lässt das Verteidigungsdepartement VBS abklären.

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Grund sind die aufwändigen Räumungsarbeiten eines ehemaligen Munitionslagers. Am 19. und 20. Dezember 1947 kam es in einem Depot oberhalb von Mitholz zu mehreren Explosionen von insgesamt 7000 Tonnen Munition, die das Dorf völlig verwüstete.

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Neun Menschen kamen ums Leben, sieben weitere wurden verletzt, mehr als 100 Gebäude wurden zerstört oder beschädigt.

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Die Räumung soll 2030 beginnen und rund zehn Jahre dauern – ob die Bewohner*innen wieder zurückkehren können, ist offen.

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Eine Informationsveranstaltung im Februar 2020 für die Bevölkerung mit Vertreter*innen von Gemeinde und Armee in Kandersteg.

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Das Verteidigungsdepartement VBS ist bereit, sämtlichen Bewohner*innen ihre Liegenschaften abzukaufen und sie beim Umzug zu unterstützen. 

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Für die Menschen, die teils seit Generationen in dem Dorf im Berner Oberland leben, stehen schwierige Entscheide an.

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Die Armee räumt ihr Munitionslager in Mitholz, die Bewohner müssen das Dorf verlassen. Nun werden ihre Liegenschaften bewertet – dabei ist gutes Handwerk gefragt, so ein Experte.

In Mitholz im Berner Oberland müssen 170 Bewohner ihre Häuser verlassen – voraussichtlich ab 2031 für zehn Jahre. In dieser Zeit will die Armee die gefährlichen Überreste ihres Munitionslager räumen. Das Vorhaben dürfte eine Milliarde Franken kosten.

Nun ist die Schatzung der Liegenschaften angelaufen, wie das VBS mitteilt. In einem ersten Schritt würden die Entschädigungen festgelegt, die die Betroffenen für ihre Liegenschaften erhalten. Mit dem Geld können sie andernorts einen Neuanfang wagen, heisst es in der Mitteilung weiter. Als Basis dient eine Bewertung der Grundstücke durch unabhängige Schätzer.

Doch wie bewertet man eine Immobilie in einem Ort wie Mitholz? Heinz Lanz, Inhaber der ZIBAG Zentrum für Immobilienbewertung AG und Dozent an der Berner Fachhochschule, erklärt: «Grundsätzlich erfolgt die Bewertung immer nach dem gleichen Prinzip und nach einer anerkannten Methode, bei professionellen Bewertern erfolgt dies in aller Regel über das Ertragswertverfahren.»

Ein Dorf wird geräumt – «hoffentlich darf ich vorher sterben»

Ein ganzes Dorf muss geräumt werden, weil das ehemalige Munitionslager Mitholz laut Bundesrat noch immer gefährlich ist. Vor rund 70 Jahren haben neun Menschen ihr Leben verloren. Gemeindepräsident Roman Lanz im «blue News»-Interview.

07.12.2020

Neubeurteilung nach der Räumung

Dabei sei gutes Handwerk gefragt: «Mitholz ist ja nicht gerade ein boomender Immobilienmarkt, entsprechend sind gute Kenntnisse des Marktes vor Ort zwingend notwendig.» Der Beurteilung des baulichen Zustandes werde eine grosse Bedeutung zukommen, so Lanz weiter.

Wie viel die Häuser nach der Räumung des Munitionslagers wert sein werden, sei schwierig zu beurteilen: «Aussagen darüber, wie sich der Markt Mitholz in dieser Zeit entwickeln wird, wären spekulativ und nicht seriös.» Es stelle sich die Frage, wer überhaupt in das Dorf zurückgehen wolle später – entsprechend müsse man dann eine Neubeurteilung vornehmen.

«Bei Objekten mit Selbstnutzungscharakter im Bereich Wohnen, also etwa Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, berechnen wir den Realwert: Wie viel ist das Land wert? Wie viel ist die Bausubstanz unter Berücksichtigung des aktuellen Zustandes wert? Als weitere Methode wird  ein hedonisches Schätzmodell eingesetzt, welches auf Vergleichswerten basiert. So ermitteln wir einen bankinternen Verkehrswert», erklärt Markus Baumann, Leiter Fachstelle Immobilienbewertung bei Raiffeisen Schweiz.

Ein hedonisches Schätzmodell basiert auf verschiedensten Objekteigenschaften, um vergleichbare Objekte an vergleichbaren Standorten zu finden. Wenn an einem Standort beziehungsweise an einem Objekt spezielle Gegebenheiten vorliegen, müsste die Einschätzung im Detail überprüft werden. Es sei durchaus möglich, dass das in Mitholz der Fall wäre.

Bewertung in vier Etappen

Alle Parzellen und Liegenschaften werden bis Ende 2021 in vier Etappen bewertet, schreibt das VBS. Zuerst kommen jene Liegenschaften dran, die bereits vom Bau von Schutzmassnahmen für Strasse und Schiene betroffen sein werden. 

Die externen Schätzungsexperten könnten sich auf Pläne und weitere Dokumente stützen sowie bei Begehungen weitere Informationen sammeln. Das VBS habe in einer Pilotphase seit Anfang Jahr Erfahrungen gesammelt.

Als Grundlage für die einheitliche Bewertung der Liegenschaften im Gefahrenperimeter werde ein Schätzerhandbuch dienen. Zusätzlich werden in einem weiteren Schritt die zusätzlichen Faktoren erarbeitet, die in der Bemessung der Entschädigung ebenfalls berücksichtigt werden.