Immobilien Hypothekarmarkt bleibt in Hand der Banken

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist mit einem Volumen von 1100 Milliarden Franken einer der grössten der Welt. Auch wenn immer mehr Anbieter in den Markt drängen, wird er weiterhin von den Banken beherrscht.

Nach wie vor dominieren diese den Markt zu knapp 95 Prozent, wie der Hypo- und Vorsorgeberater Moneypark in einer am Montag veröffentlichten Analyse schreibt. Konkurrenziert werden sie vor allem von Versicherungen und Pensionskassen, die Ende 2019 zusammen rund fünf Prozent des Marktes abdeckten bzw. Hypotheken im Wert von rund 57,5 Milliarden Franken verwalteten.

Kantonalbanken als Marktführer

Die Kantonalbanken bleiben der grösste Anbieter von Hypotheken mit einem Markanteil 2019 von 35,2 Prozent (2018: 34,7%). Dahinter folgen die Grossbanken mit einem Anteil von 24,7 Prozent (25,0%). Die Raiffeisenbanken konnten den Anteil auf 16,9 von 16,8 Prozent ausbauen. Auf Regionalbanken und Sparkassen entfiel ein Anteil von unverändert 9,1 Prozent, und «restliche Banken» hielten 9,0 Prozent (8,9%).

Am stärksten gewachsen sind volumenmässig letztes Jahr zwar die Pensionskassen, ihr Marktanteil beträgt aber erst 1,7 Prozent. Der von Versicherungen verwaltete Marktanteil sank dagegen unter anderem wegen regulatorischer Vorgaben auf 3,5 von 3,8 Prozent im Vorjahr.

Wachstum seit 2014

Insgesamt wächst der Schweizer Hypothekarmarkt seit Jahren unter anderem aufgrund steigender Immobilienpreise organisch zwischen drei und fünf Prozent. Seit 2014 beträgt das Plus insgesamt 15,4 Prozent, 2019 legte er um 3 Prozent oder 32 Milliarden Franken zu. Dabei fällt auf, dass die Grossbanken in den fünf Jahren deutlich geringer als der Markt gewachsen sind und ihr Marktanteil damit um 3,0 Prozentpunkte gefallen ist. Dagegen steigerten die Kantonal- und Raiffeisenbanken ihren Anteil um 2,1 bzw um 1,1 Prozentpunkte. Pensionskassen haben in den letzten fünf Jahren zwar mehr als doppelt so stark wie der Markt zugelegt, erreichen aber trotzdem noch immer nur einen geringen Marktanteil.

Jährlich werden durchschnittlich rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig. Der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden verlängern ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Rund 30 Milliarden kommen als neue Kredite dazu.

2020 Marktwachstum wie in den Vorjahren

In den ersten vier Monaten 2020 haben die Banken laut Moneypark ein Wachstum von rund einem Prozent erreicht. Im zweiten Quartal insgesamt dürfte der Hypothekarmarkt kaum gewachsen sein. Die Banken seien mit dem Lockdown und der Gewährung der Corona Notkredite absorbiert gewesen und institutionelle Anbieter hätten ein starkes Liquiditätsbedürfnis gehabt, heisst es dazu.

Das zweite Halbjahr sei aber sehr stark angelaufen. Viele Pensionskassen und Anlagestiftungen seien wieder verstärkt aktiv. Weil Hypothekaranlagen mehr Rendite abwerfen als erstklassige Obligationen, dürften in den nächsten Monaten weitere Pensionskassen und Anlagestiftungen in diese Anlageklasse investieren. Banken und Versicherungen dürften Wachstumsraten anlog des ersten Quartals erreichen. Damit dürfte insgesamt ein Wachstum von knapp drei Prozent erzielt werden.