Stadtentwicklung Zürcher Neugasse: SBB wollen Wohnungen lange günstig anbieten

Der Zürcher Stadtrat spricht von einem «ausgewogenen Gesamtpaket»: Die SBB sichern zu, dass sie zwei Drittel ihrer geplanten Wohnungen auf dem Neugasse-Areal gemeinnützig oder preisgünstig anbieten werden – dies wird neu auch langfristig gesichert. Dafür soll die Initiative «Neugasse kaufen» doch noch für ungültig erklärt werden.

Es handle sich um ein Angebot, das sehr attraktiv und fair sei sowie der Stadt einen Mehrwert biete, hält der Stadtrat fest. Und er verweist unter anderem darauf, dass rund 250 günstige Wohnungen im Kreis 5 entstehen könnten.

Die SBB sind dabei von ihrer Drittels-Lösung nicht abgerückt, die seit 2018 im Raum steht. Ein Drittel der Wohnfläche soll in Zusammenarbeit mit Genossenschaften gemeinnützig sein. Einen weiteren Drittel wollen die SBB selber preisgünstig anbieten, das restliche Drittel zu marktüblichen Konditionen.

Der Gemeinderat hatte sich im März 2018 gegen diese Lösung ausgesprochen. Das Drittel «Wohnen mit preislich limitierten Mieten» schien ihm zu unsicher zu sein; die Mieten der preisgünstigen Wohnungen könnten – anders als bei Genossenschaften – rasch wieder erhöht werden, befürchtete er. Er forderte deshalb, dass mindestens 50 Prozent der Wohnfläche gemeinnütziger Wohnraum sein müsse.

Günstige Mieten bis 2070 gesichert

Dieses vom Gemeinderat vorgegebene Ziel werde nun nicht vollumfänglich erreicht, ist sich der Stadtrat bewusst. Doch hätten inzwischen noch wesentliche Verbesserungen erzielt werden können.

So werden die Mietzinse für die preisgünstigen Wohnungen langfristig festgesetzt, womit die Vorbehalte des Gemeinderats ausgeräumt werden sollten. Die Mieten sind bis 2070 mit einer Personaldienstbarkeit gesichert und dürfen erst 2040 erstmals – im Falle einer Erhöhung des Referenzzinssatzes – erhöht werden. Die Berechnungsgrundlage wie auch die Höhe der Nebenkosten werden grundbuchamtlich fixiert.

Die Mietpreise sollen dem «quartierüblichen Mittelwert» entsprechen. Als Richtwerte wurde vereinbart, dass eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern gemeinnützig 1435 Franken im Monat kosten soll, preisgünstig 1850 Franken und marktüblich 2450 Franken.

Die SBB sichern der Stadt auch vertraglich zu, dass die Wohnungen nicht als Zweitwohnungen vermietet werden. Im Weiteren kann die Stadt eine Fläche von rund 2700 Quadratmetern im Baurecht übernehmen, um eine Schulanlage zu erstellen.

Initiative doch ungültig?

Der Verein «Noigass» wollte die Stadt Zürich dazu verpflichten, das Areal zu erwerben. Er befürchtet, dass die SBB im Kreis 5 ein Renditeobjekt hochzieht und dass darunter die Vielfalt im Quartier leidet. Dessen Initiative «Eine Europaallee genügt – jetzt SBB-Areal Neugasse kaufen» hat der Gemeinderat im März 2018 für gültig erklärt.

Die SBB bieten zu einer Abgabe des Landes aber keine Hand. «Ein Verkauf, der nur einen einmaligen Ertrag gibt, widerspricht der Eigentümerstrategie», begründet Barbara Zeleny von den SBB Immobilien. Für die SBB sei es wichtig, langfristig Erträge zu generieren, um den öffentlichen Verkehr zu sichern.

Nun beantragt der Stadtrat dem Gemeinderat, seinen Entscheid zu überdenken und die Initiative doch für ungültig einzustufen. Es sei rechtlich nicht möglich, die SBB per Volksentscheid zum Verkauf des Areals zu zwingen, begründet er. «Man liesse über etwas abstimmen, was gar nicht umsetzbar ist.»

Der Gemeinderat wird nun über die Ungültigkeitserklärung zu befinden haben. Gleichzeitig wird ihm der unterzeichnet vorliegende Vertrag zwischen der Stadt und den SBB zur Kenntnis vorgelegt. Sollte er die Pläne gutheissen, würde ein Gestaltungsplan erarbeitet, über den der Gemeinderat befinden könnte. Sollte er sich erneut für die Initiative aussprechen, würde über diese abgestimmt.

Gemeinsame Planung

Die SBB kündigen an, dass sie am Neugasse-Vorhaben im Grundsatz festhalten wollen. Liesse sich das Areal städtebaulich nicht umnutzen, dann würden sie es weiterhin für den Betrieb verwenden. Der Zürcher Stadtrat spricht denn auch von einem «finalen Angebot» der SBB.

Das Areal Neugasse liegt bei den Viaduktbögen und der Josefwiese im Kreis 5. Heute befindet sich unter anderem eine grosse Werkshalle darauf. Die SBB wollen ihr Areal neu überbauen. 2012 hatten sie mit dem Stadtrat vereinbart, den Planungsprozess gemeinsam anzustossen und sich auf gewisse Eckpunkte in diesem für die Stadt wichtigen Entwicklungsgebiet zu einigen.