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Studie Für neun von zehn Mietern sind die eigenen vier Wände unerschwinglich
Die eigenen vier Wände bleiben für immer mehr Schweizerinnen und Schweizer ein Wunschtraum. Wegen der hohen Immobilienpreise kann sich nur noch ein kleiner Teil der Mieterhaushalte eine Immobilie kaufen.
Nur noch rund zehn Prozent der Mieterhaushalte verfügt über die notwendigen Mittel und Einkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Zu diesem Schluss kommt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer Studie, die am Freitag veröffentlicht wurde. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser beinahe verdoppelt. Zugleich sind die Hypothekarzinsen auf einen historischen Tiefpunkt gesunken.
Doch der Kauf einer Immobilie ist dadurch nicht einfacher geworden. Dies liegt nicht nur an den hohen Preisen, sondern auch an den verschärften Tragbarkeitsregeln.
Um einer Immobilienblase entgegenzuwirken, haben die Banken auf Druck der Aufsichtsbehörden die Bedingungen für einen Kredit verschärft. Immobilienkäufer müssen sich ihre Hypothek nicht nur zu den aktuell tiefen Zinsen, sondern auch dann noch leisten können, wenn der Hypothekarsatz auf 4 bis 5 Prozent steigen sollte. Die Wohnkosten (Amortisation, Zinskosten und Unterhaltskosten) sollten auch dann nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.
Wegen dieses kalkulatorischen Zinssatzes verfügt nur noch ein Fünftel aller Schweizer Mieterhaushalte über genügend Mittel, um diese Tragbarkeitsbedingungen erfüllen zu können. Vor 20 Jahren, als die Preise noch tiefer waren, waren es noch fast die Hälfte.
Unter Einbezug der Eigenkapitalanforderungen können sich aufgrund der hohen Preise insgesamt nur noch zehn Prozent der Mieterhaushalte Wohneigentum leisten, wie die Immobilienspezialisten der ZKB auf Basis von Einkommens- und Vermögensdaten schreiben.
Preisschub bei tieferen Zinsanforderungen
Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes wäre jedoch verfehlt, schreibt die ZKB. Sie hätte keinen wesentlichen Einfluss auf die Wohneigentumsquote, sondern würde vor allem die Nachfrage erhöhen und auf diese Weise zu einer deutlichen Preissteigerung führen.
«Konkret würde die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes (auf 3 Prozent) schweizweit eine zusätzliche Nachfrage von 50'000 bis 90'000 Wohneinheiten nach sich ziehen», wird Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse zitiert.
Zum Vergleich: Im Jahr 2018 wurden schweizweit rund 22'000 Eigenheime erstellt. Die zusätzliche Nachfrage entspräche also zwei bis vier Jahresproduktionen. Da sich die Zusatznachfrage nicht unmittelbar durch ein höheres Angebot abdecken lassen würde, würden die Preise um bis zu 20 Prozent steigen, erwartet die ZKB.
Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes würde die Wohneigentumsquote nur leicht steigern. Soll der Zugang zu Wohneigentum erleichtert werden, braucht es andere Rezepte. «Es müssten mehr Eigenheime angeboten werden», sagt Kubli. Die Investoren bevorzugten aber wegen der tiefen Zinsen aus Renditegründen seit längerem schon Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, was die Angebotsknappheit beim Wohneigentum erhöhe.
Verdichtung kommt voran
Positiv äussern sich die ZKB-Experten zur Politik des Kantons Zürich, den Wohnraum zu verdichten und dadurch der Zersiedlung durch die Bautätigkeit ausserhalb der grossen Zentren entgegenzuwirken.
Gemäss dem kantonalen Richtplan sollen die bereits dicht besiedelten Gebiete 80 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen. In den vergangenen drei Jahren sei der Kanton Zürich dem ehrgeizigen Ziel mit 75 Prozent bereits sehr nahegekommen.
Die wichtigste Rolle spielen dabei Ersatzneubauten. Allein in den Städten entstanden 14'000 neue Wohnungen durch Ersatzneubauten. Dabei wurden vor allem in den Gemeinden mit dem höchsten Preisniveau in und um die Stadt Zürich und in den angrenzenden Gemeinden entlang des Zürichsees vielfach bestehende Bauten abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Bei einer höheren Ausnützung könnten die Renditen bei der Vermietung oder dem Verkauf erhöht werden.
Politikum Leerkündigung
Mit Ersatzneubauten oder Sanierungen sind auch - die in der Öffentlichkeit oft kontrovers diskutierten - Leerkündigungen verbunden. Damit wird die Auflösung sämtlicher Mietverhältnisse zum Zweck der Totalsanierung von Gebäuden bezeichnet.
Gemessen am Mietwohnungsbestand wurden die meisten Leerkündigungen in Bern ausgesprochen, gefolgt von Zürich, wie die ZKB schreibt. In Genf gebe es wegen strengerer gesetzlicher Vorgaben beinahe keine Leerkündigungen.
Für Kritiker seien Leerkündigungen ein Instrument zur Renditesteigerung. Doch damit liessen sich Ersatzneubauten und damit auch Verdichtungsmassnahmen am effizientesten realisieren. Im Durchschnitt seien die leergekündigten Wohnungen über 60 Jahre alt, was eine Totalsanierung nahelege.
Auch aus energetischen Gründen sei der Ersatz oder ihre Sanierung sinnvoll. Dieses Potential hätten auch Genossenschaften erkannt, ihr Anteil bei den Leerkündigungen in der Stadt Zürich sei mit rund zehn Prozent substanziell.
Evakuierungsaktion bei der Seilbahn Lungern-Turren in Lungern im Kanton Obwalden: Wegen einer technischen Panne mussten rund 27 Personen mit dem Helikopter gerettet werden.
Bild: KEYSTONE
Zu zweit durch dick und dünn – und durch heiss und eiskalt: Dieses Liebespaar sprang am Valentinstag in Hamburg ins kalte Wasser.
Bild: Georg Wendt/dpa
Fasnächtliche und farbenfrohe Puppen zieren das Dorf Seelisberg im Kanton Uri über die Fasnachtstage. Die Fasnacht 2021 ist im Kanton Uri aufgrund der Corona-Ppandemie praktisch verboten, es duerfen maximal nur 5 Personen unterwegs sein, aber als einer der wenigen Kantone ist in Uri das Spielen von Musikinstrumenten erlaubt. (13.02.2021)
Bild: KEYSTONE/Urs Flueeler
Die Pandabären-Geschwister Paule (r) und Pit (l) spielen in ihrem Gehege im Zoo Berlin im Schnee. (13.02.2021)
Bild: Kira Hofmann/dpa-Zentralbild/dpa
Halb Euroopa friert. Diese Heidschnucken in Braunschweig jedoch lassen sich von den frostigen Temperaturen nicht beeindrucken. (13.02.2021)
Bild: Stefan Jaitner/dpa
Sahara-Sand färbt Schnee und Himmel orange im Skigebiet Anzère in der Schweiz.
Bild: Keystone/Laurent Gillieron
Menschen drängen sich in der Einkaufsstrasse Via del Corso in Rom nachdem die Corona-Massnahmen gelockert wurden.
Bild: Cecilia Fabiano/dpa
Irgendwo dort versteckt sich die A7: Nahe Hannover herrscht dichtes Schneetreiben auf der Autobahn.
Bild: Julian Stratenschulte/dpa
Eine Replik der Saffa-Schnecke fotografiert vor der Schweizer Nationalbank während einer Jubiläumsaktion organisiert von Bern Welcome, zu 50 Jahren Frauenstimm- und -wahlrecht. (06.02.2021)
Bild: Anthony Anex/Keystone
Ein Porträt von Elisabeth Vischer-Alioth wartet darauf, an eine Hauswand geklebt zu werden, während der Vorbereitungen zur Ausstellung «Hommage 2021: Porträts von mutigen Frauen in der Berner Altstadt». (06.02.2021)
Bild: Anthony Anex/Keystone
Abgeschirmte Speisekuppel. So geht es auch. Im israelischen Jerusalem speisen Restaurantbesucher abgeschirmt von anderen Gästen in einer Kuppel. Israel plant trotz anhaltend hoher Infektionszahlen erste Lockerungen einleiten. (06.02.2021)
Bild: Muammar Awad/XinHua/dpa
Ein überfluteter Platz beim Flussufer in Saint-Ursanne. Der Fluss Doubs trat nach starken Regenfällen über die Ufer. (31.1.2021)
Bild: Keystone
Während einer Demonstration gegen die Inhaftierung von Kremlkritiker Nawalny führen russische Polizisten einen Mann ab. (31.1.2021)
Bild: Aleksander Khitrov/AP/dpa
Imposante Kulisse: In Los Angeles können sich die Menschen unter anderem auf dem Parkplatz des Dodger Stadium gegen Corona impfen lassen. (31.1.2021)
Bild: Damian Dovarganes/AP/dpa
Mehr als zwei Kilometer durch den eiskalten Bodensee: Der Extremschwimmer Paul Bieber hat mit seinem Versuch den deutschen Rekord im Distanz-Eisschwimmen gebrochen. Der 37-Jährige schwamm bei unter fünf Grad Wassertemperatur 2210 Meter weit. 43,03 Minuten brauchte er dafür. (30.1.2021)
Bild: Felix Kästle/dpa
Gleich zwei Mal binnen 48 Stunden gab es in Raron im Kanton Wallis infolge der Schlechtwettersituation in den letzten Tagen Felsstürze. (30.1.2021)
Bild: KEYSTONE/Laurent Gillieron
Vor einem pittoresken Wolkenhimmel zeigt Max Ross auf einer Slackline im Hillcrest Park im kalifornischen Fullerton sein Können. (30.1.2021)
Bild: Mark Rightmire/The Orange County Register/dpa
Ein internationales Forscherteam hat auf Madagaskar eine neue Chamäleonart entdeckt, bei der das Männchen lediglich 13,5 Millimeter lang ist. Obwohl das männliche Tier das kleinste unter rund 11‘050 Reptilienarten ist, verfügt es in Relation zur Körpergrösse über die die grössten Genitalien. Der Grund: Eine erfolgreiche Paarung mit den bedeutend grösseren Weibchen wäre sonst nicht möglich. (28.1.2021)
Bild: Frank Glaw/SNSB-ZSM/dpa
Und dann hatte Hamburg eine Mülldeponie mehr: Im Stadtteil Norderstedt der Hansestadt türmt sich in einem Gewerbegebiet bis zu sechs Meter Müll wie Bauschutt, Teerpappe, Dämmstoffe, Asbest und anderes. Der Unternehmer, der dort bestimmte Stoffe nur zwischenlagern durfte, ist verschwunden. Die Staatsanwaltschaft sucht nun nach ihm. (27.1.2021)
Bild: Christian Charisius/dpa
«Minor Canyon»: Schwere Regenfälle haben im kalifornischen Monterey County zu Schlammlawinen, Überschwemmungen und zu dieser beeindruckenden Mini-Schlucht geführt. (28.1.2021)
Bild: Noah Berger/AP/dpa
Gedenken: Die New Yorker Verkehrsbetriebe ehren 136 Mitarbeiter, die am Coronavirus gestorben sind, mit einer digitalen Gedenkstätte an 107 U-Bahn-Stationen – wie hier in der Moynihan Train Hall im New Yorker Stadtteil Manhattan. (29.1.2021)
Bild: John Minchillo/AP/dpa
Schlange an der Notaufnahme: Rettungssanitäter warten vor dem Santa Maria Krankenhaus in Lissabon, um Covid-19-Patienten zu übergeben. Portugal gehört momentan zu den Ländern mit den weltweit höchsten Neuinfektionszahlen im Verhältnis zur Einwohnerzahl. (28.1.2021)
Bild: Armando Franca/AP/dpa
Feuer an der Tankstelle: Die deutsche Rastanlage Hunsrück Ost an der Autobahn A61 ist einer nur knapp einer Katastrophe entgangen, nachdem hier ein Kleintransporter beim Betanken in Vollbrand geriet. Erst die Feuerwehr konnte das Feuer löschen – zuvor hatte der Kassier allerdings richtig reagiert und per Notschalter die ganze Tankanlage ausser Betrieb genommen. (28.1.2021)
Bild: Keystone
Strand ohne Leben: Ein Bademeister arbeitet am leeren Strand von Palma auf Mallorca. Derzeit gibt es Corona-bedingt kaum Touristen auf der Ferieninsel. (28.1.2021)
Bild: Mar Granel Palou/dpa
Da kann man auch grosse Augen machen: Auf einer österreichischen Landstrasse ist eine Waldohreule mit einem Auto zusammengestossen. Der Vogel überstand den Crash mit dem Bruch eines Flügels und wird derzeit auf einer Greifvogelstation aufgepäppelt. (28.1.2021)
Bild: APA/Keystone
Phantompatienten: An der Universität Leipzig warten Dummys mit einem Metallkopf, in den künstliche Gebisse hineingeschraubt werden können, auf Zahnmedizinstudenten. (28.1.2021)
Bild: Jan Woitas/dpa-Zentralbild/dpa
Winston hat das Coronavirus besiegt: Der Gorilla erholt sich im Zoo von San Diego nach einer umfangreichen medikamentösen Behandlung von einem schweren Verlauf seiner Corona-Infektion. Bei dem 48-jährigen Silberrücken Winston waren im Zuge der Infektion eine Lungenentzündung und Herzprobleme aufgetreten. Er wurde daraufhin mit einer Antikörper-Therapie, Herzmedikamenten und Antibiotika behandelt. (26.1.2021)
Bild: Ken Bohn/San Diego Zoo Global/dpa
Auf glühenden Kohlen: Ein Mann produziert im Gaza-Streifen beim dort grössten Produzenten Holzkohle. Als bestes und teuerstes Holz für diesen Zweck gilt das von Zitrusbäumen, aber auch das von Olivenbäumen wird gerne verwendet. (26.1.2021)
Bild: Keystone
Von Ruhe auf einer Parkbank kann hier nicht die Rede sein: Möwen und Tauben schwirren und fliegen um eine Frau in Tokio umher. (26.1.2021)
Bild: Eugene Hoshiko/AP/dpa
Schnack beim Snack: Fischer Willy Rivas scherzt im peruanischen Lima mit einem Freund beim Essen in der Fischerbucht in Chorrillos. (26.1.2021)
Bild: Rodrigo Abd/AP/dpa
Banger Blick zum Horizont: Ein freiwilliger Helfer benutzt sein Walkie-Talkie, während er den Vulkan Mount Merapi während einer Eruption überwacht. Der Vulkan, der als einer der gefährlichsten der Welt gilt, ist erneut ausgebrochen und spukte mehrere Stunden glühende Asche und Gestein. (27.1.2021)
Bild: Slamet Riyadi/AP/dpa
Stausee verkommt zu «fliessenden Müllhalde: Ein Mann geht an Tonnen von Müll vorbei, die am Fusse des Wasserkraftwerks am Potpecko-Stausee in Serbien schwimmen. Vor allem Plastikabfälle gelangen durch Nebenflüsse in den Stausee und sammeln sich hier an. Eine serbische Zeitung schrieb bereits von einer «fliessenden Müllhalde». (26.1.2021)
Bild: Darko Vojinovic/AP/dpa
Dickschädeltest: Stirn an Stirn messen zwei Rinder im deutschen Naturschutzgebiet Boberger Niederung ihre Kräfte. (25.1.2021)
Bild: Daniel Bockwoldt/dpa
Nasskaltes Ende: Zwischen Frauenfeld und Matzingen ist eine 33-jährige Wagenlenkerin bei Glatteis von der Strasse abgekommen und im Murgkanal gelandet. Die Frau wurde mit leichten Verletzungen ins Spital gebracht. (26.1.2021)
Bild: Kapo TG
Opfer der Zerstörungswut: Ein Mann räumt in einem Fast-Food-Restaurant in Rotterdam auf. Die Niederlande sind erneut von sogenannten Corona-Krawallen erfasst worden. Hunderte gewaltbereite Jugendliche hatten nach Polizeiangaben in mehreren Städten randaliert und dabei auch die Polizei angegriffen. (25.1.2021)
Bild: Peter Dejong/AP/dpa
Auf den Hund gekommen: Vierbeiner der Indian Railway Protection Force zeigen anlässlich des indischen Nationalfeiertags ihre Kunststückchen.
Bild: KEYSTONE
Galionsfigur mit Kettensäge: Im ungarischen Szilvásvárad streckt sich ein Feuerwehrmann auf dem Dach eines Zugs, um einen Ast abzusägen, der unter der Schneelast heruntergebrochen ist und die Bahnstrecke blockiert. (25.1.2021)
Bild: Keystone
Und sie tun es immer noch: In Rio De Janeiro tummeln sich grosse Menschenmengen auf engem Raum am Strand von Ipanema in Rio de Janeiro. Und das obwohl Brasilien nach wie vor sehr hohe Corona-Fallzahlen hat.
Bild: Bruna Prado/AP/dpa
Himmlische Hilfe: Feuerwehrfrau Tegan Rayner von der Belair Brigade CFS freut sich über den Regen, während sie nach Löscharbeiten der Buschbrände in Cherry Gardens in der Nähe von Adelaide, Australien, steht. (25.1.2021)
Bild: Brenton Edwards/ADELAIDE ADVERTISER/AAP/dpa
Winterfest: Stammrosen sind im Rosenpark Dräger in Steinfurth, Deutschland, mit Folie kältesicher verpackt. (25.1.2021)
Bild: KEYSTONE
